ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق

همبستگی یعنی میزانی از تمایل دو بازار برای ارتباط داشتن یا همسو بودن با هم که این رابطه می‌تواند به شکل خطی باشد. همبستگی مثبت نشان می‌دهند که بازارهای همبسته تمایل دارند باهم در یک‌جهت حرکت کنند درحالی‌که همبستگی منفی یا معکوس نشان‌دهنده این است که بازارها تمایل به حرکت در جهت مخالف هم را دارند.

بازار سرمایه در کنار بازارهای پولی و بیمه، بخش عمده ای از اقتصاد هر کشوری را تشکیل می دهد و به عنوان یک بازار مالی بلند مدت، وظیفه جمع آوری و تهیه منابع مالی موجود و هدایت آن به سمت سرمایه گذاری را دارد. در این بازار به ویژه بازار اوراق بهادار، اطلاعات ارزشمندترین دارایی هاست؛ به نحوی که عموم سرمایه گذاران،بر مبنای همین اطلاعات تصمیم گیری می کنند. در یک بازار کارآمد ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق و شفاف بورسی، اطلاعات با سرعت و دقت زیادی منتشر شده و در اختیار عموم سرمایه گذاران قرار می گیرد؛ از این رو مقامات ناظر بازار، باید فرصت برابر دسترسی به اطلاعات و در نتیجه تصمیم گیری عادلانه را برای عموم سرمایه گذاران فراهم نمایند. اطلاعاتی در بازار بورس دارای اهمیت است که در تصمیم سرمایه گذاران و تعیین قیمت سهام تاثیرگذار باشد. بخشی از این اطلاعات مربوط به اطلاعات مهم شرکت هایی است که سهامشان در بازار در معرض خرید و فروش قرار دارد. اصطلاحاً به این اطلاعات مهم، «اطلاعات نهانی» گفته می شود؛ به عبارت دیگر،«اطلاعات نهانی هرگونه اطلاعات افشاء نشده برای عموم است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم، به اوراق بهادار، معاملات یا ناشر آن مربوط می شود و در صورت انتشار بر قیمت یا تصمیم سرمایه گذاران برای معامله اوراق بهادار مربوطه تأثیر می گذارد»[1]به نظر می رسد نویسندگان این قانون، چنین تعریفی را از بند 1 ماده 7 دستورالعمل سوء استفاده از بازار اتحادیه اروپا در مورد معاملات با استفاده از اطلاعات نهانی اقتباس کرده باشند؛ چرا که در تعریف این ماده از اطلاعات نهانی نیز، عناصر مشابهی برای شناسایی اطلاعات نهانی بر شمرده شده است. این اطلاعات درون شرکت ها وجود دارد و نخستین اشخاصی که بنا به موقعیت شغلی و حرفه ای خود از آن ها مطلع می شوند، مدیران و مقامات همان شرکت ها هستند.

در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب 1384، تبصره 1 ماده 46، اشخاصی را به عنوان دارندگان اطلاعات نهانی معرفی می کند که از جمله آن ها می توان به اشخاصی مانند مدیران شرکت، بازرسان، حسابداران، مشاوران، سهامداران و .. اشاره کرد

با توجه به نقش اساسی بازار سرمایه در نظام اقتصادی کشورها و اهمیت انتشار صحیح و به موقع اطلاعاتی که می تواند بر قیمت اوراق بهادار و تصمیم سرمایه گذاران برای ورود به بازار تأثیر بگذارد، بررسی ماهیت و ویژگی های این گونه اطلاعات و شناسایی آن از مفاهیم مشابه ضروری به نظر می رسد،

مفهوم اطلاعات نهانی

در بازار اوراق بهادار مفهوم اطلاعات مفهومی خاص و متفاوت دارد. اطلاعات در بازار اوراق بهادار به مثابه یکی از ارزشمند ترین و حساس ترین دارایی ها و به تعبیری “چراغ راهنمای بازارسرمایه“است .[7]

در بازار سرمایه اطلاعات مبنای اساسی تصمیم گیری سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری و فعالیت است. به ویژه در بازار اوراق بهادار که محلی برای معاملات اوراق بهادار است ، همانند هر بازار دیگر عموم مردم و سرمایه گذاران به شرط رسیدن به این باور که قیمت های موجود در آن ،بیانگر ارزش واقعی اوراق بهادار است فعالیت خواهند نمود. سرمایه گذاران با پذیرش ریسک و به خطر انداختن سرمایه های خود ، به اطلاعاتی که از طرف شرکت ها منتشر می شود تکیه می کنند. اطلاعاتی که باید به موقع و صحیح و به گونه ای قابل فهم که تجزیه و تحلیل اطلاعات را برای آنان ممکن سازد ؛منتشر شود تا سرمایه گذاران بتوانند با اعتماد به اطلاعات منتشر شده از سوی ناشران بازار ، سرمایه گذاری و فعالیت کنند.

ویژگی های”اطلاعات نهانی “در بازار سرمایه ایران و اتحادیه اروپا

نخستین تعریف از اطلاعات نهانی در نظام حقوقی ایران توسط قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب 1384 به عمل آمد .قانون اخیر الذکر در بند 32 ماده 1 اطلاعات نهانی را این گونه تعریف می کند :«هر گونه اطلاعات افشا نشده برای عموم که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم به اوراق بهادار ، معاملات یا ناشر آن مربوط می شود و در صورت انتشار ، بر قیمت و یا تصمیم سرمایه گذاران برای معامله اوراق بهادار مربوط تأثیر می گذارد».

به نظر می رسد این ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق تعریف از اطلاعات نهانی تا حد زیادی متاث دسر از تعریفتورالعمل اتحادیه اروپا در رابطه با منع معاملات متکی بر اطلاعات نهانی و سوء استفاده از بازار باشد.جدیدترین دستورالعمل اتحادیه اروپا در رابطه با منع معاملات متکی بر اطلاعات نهانی و سو استفاده از بازار ،در ماده 7 اطلاعات نهانی و ویژگی های آن را بررسی می کند .

بنا به قول برخی مولفان ،مصوبه اتحادیه اروپا معتبرترین تعریف را از اطلاعات نهانی ارائه داده و برای تمام کشورهای عضو اتحادیه اروپا نیز الزام آور است؛برخلاف حقوق ایالات متحده آمریکا که علی رغم توجه زیاد به مباحث مالی و پیشرو بودن ایالات متحده در تدوین قوانین مرتبط با بازار اوراق بهادار ، هیچ قانونی برای اطلاعات نهانی ندارد و تفسیر دراین باره را به کمیسیون اوراق بهادار واگذارده است. 3

نحوه شناسایی دارندگان اطلاعات نهانی

به منظور تسهیل شناسایی دارندگان اطلاعات نهانی و تعیین تکالیف و مسئولیت های آنان در برابر مقام ناظر و ارتقای سطح شفافیت و اعتماد عمومی در بازار، لازم است نحوه شناسایی دارندگان اطلاعات نهانی مشخص گردد تا امکان نظارت بر رفتار و معاملات آن ها توسط مقامات ناظر و نهادهای بازرسی فراهم آید ، در این راستا در قوانین بورس کشورهای مختلف از جمله اتحادیه اروپا ، مقررات و دستورالعمل های خاصی در خصوص اعلام و افشای اسامی دارندگان اطلاعات نهانی پیش بینی شده است. دستورالعمل اتحادیه اروپا مصوب 2014 نیز در راستای ایجاد ابزار مفیدی برای مقررات گذاران و تنظیم کنندگان بازار به منظور شناسایی دقیق تر سو استفاده های احتمالی بازار و کنترل جریان اطلاعات نهانی ، در ماده 18، برای دولت های عضو این تکلیف را مقرر می کند که ناشران اوراق بهادار یا اشخاصی که از طرف یا به حساب آن ها کار می کنند، باید لیستی از اشخاصی که طبق یک قرارداد استخدام، برای آن ها کار می کنند و به اطلاعات نهانی دسترسی دارند مانند مشاوران و حسابدارن تهیه نمایند ؛ لیست مزبور باید مرتبا به روز شده و هر زمان که مقامات صالح آن را مطالبه کنند، فوراً در اختیار آنان قرار بگیرد.

در نظام حقوقی ایران، مانند اتحادیه اروپا چنین نظام جامعی برای نظارت بر کار دارندگان اطلاعات محرمانه و شناسایی و مقابله با سوء استفاده از اطلاعات نهانی یا معاملات متکی بر آن توسط آنان وجود ندارد ؛ با این وجود ، به منظور ارتقای سطح شفافیت بازار و تسهیل جریان اطلاعات و کنترل امکان بهره برداری یا سوء استفاده از اطلاعات نهانی ناعادلانه به ضرر سایر فعالان بازار، هیئت مدیره سازمان بورس اوراق بهادار دستورالعملی اجرایی با عنوان « نحوه گزارش دهی دارندگان اطلاعات نهانی » در تاریخ 11/10/1386 به تصویب رسانید.

تمایز اطلاعات نهانی از مفاهیم مشابه

اطلاعات نهانی، همانگونه که مشاهده کردیم ؛ از حساس ترین و مهم ترین موضوعات در بازار سرمایه کشورها به شمار می روند چرا که قیمت اوراق بهادار و تصمیم گیری ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق اشخاص دارای اطلاعات نهانی و سرمایه گذاران به شدت به این اطلاعات وابسته است. هم چنین به منظور دسترسی برابر و منصفانه سرمایه گذاران و ذی نفعان بازار به اطلاعات برای ورود به معاملات سهام ، اجتناب از ریسک های عمده و قابل توجه در معاملات، تقارن اطلاعاتی و کارایی بیشتر بازار، اطلاعات نهانی باید دقیقا تعریف و ماهیت آن روشن شود و مرز آن با مفاهیم مشابهی مانند اطلاعات مهم ، درونی ، شایعات و احتمالات مشخص گردد. قانون گذار ایران، با توجه به ابهامات موجود در این زمینه و ضرورت تعریف دقیق اطلاعات نهانی در قانون جدید، در بند 32 ماده 1 قانون بازار مصوب 1384 ، اطلاعات نهانی را این گونه تعریف نموده است :«اطلاعات نهانی هر گونه اطلاعات افشا نشده ای برای عموم است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم به اوراق بهادار ، معاملات یا ناشر آن مربوط می شود و در صورت انتشار بر قیمت و یا تصمیم سرمایه گذاران برای معامله اوراق بهادار اثر می گذارد».

ماده 46 قانون بازار نیز که به بیان جرایموضمانت اجراهای مقرر برای جرایمی از جمله معاملات متکی بر اطلاعات نهانی می پردازد به نوعی نشان از حمایت قانون گذار از این اطلاعات و افزایش بعد نظارتی و تقنینی در قانون جدید دارد.

نتیجه گیری

با توجه به ماهیت خاص معاملات اوراق بهادار در بازار سرمایه و آسیب پذیری بیشتر بازارهای بورس در مقابل اطلاعات نادرست و گمراه کننده نسبت به سایر بازارها ، اطلاعات در این بازارها نقشی بسیار مهم تر دارد . شفافیت اطلاعات در این بازارها اصلی ترین عامل اعتماد سرمایه گذاران به بازار و در نتیجه ارزش اوراق بهادار مورد معامله است ؛ لذا ایجاد ساختار نظارتی جامعی جهت وضع قوانین و مقررات کارآمد به منظور تضمین حمایت از سرمایه گذاران و در نظرگرفتن الزامات بیشتر و اعمال ضمانت اجراهای سنگین تری برای نقض تکالیف مرتبط با افشای اجباری اطلاعات توسط ناشران اوراق بهادار نسبت به موارد ذکر شده در قانون فعلی بازار اوراق بهادار ایران ضروری به نظر می رسد. علاوه بر این ، سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان مقام ناظر بازار ، می تواند استانداردهای قانونی مشخصی را در زمینه افشای صحیح و کامل اطلاعات و حذف رویه های متضمن سوء استفاده از اطلاعات نهانی و معاملات متکی بر آن وضع و اعمال نماید.

تعریف قانون گذار از اطلاعات نهانی در بند32 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار ، در مقایسه با تعریف دستورالعمل سوء استفاده از بازار اتحادیه اروپا ، مبهم و مجمل به نظر می رسد و بهتر است به این شکل اصلاح گردد: « اطلاعات نهانی ، اطلاعاتی با ماهیت دقیق است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم به اوراق بهادار ، معاملات یا ناشر آن مربوط می شود و در صورت انتشار ، تأثیر مهمی بر قیمت اوراق بهادار مربوطه می گذارد».

چرا باید از خدمات ابزارحقوق استفاده کنیم

برای انعقاد هر نوع قراردادی، وکالتنامه، اظهارنامه، تعهدنامه، دادخواست، شکوائیه و… باید نسبت به قوانین آن به صورت کامل آگاه باشیم. عدم رعایت هر یک از موارد قانونی، باعث به وجود آمدن خسارت‌های سنگین برای هر یک از طرفین قرارداد خواهد شد. لذا انعقاد چنین اوراقی باید توسط وکلا یا کارشناسان حقوقی صورت پذیرد. ضمناً استفاده از پیش‌نویس های آماده هر اوراقی‌ باعث صرفه جویی در وقت و هزینه می گردد.

راهنمای استفاده از تحلیل بین بازاری به‌عنوان ابزاری برای پیش بینی روند

تحلیل بین بازاری Intermarket Analysis

تحلیل بین بازاری توسط تحلیل‌گر تکنیکال معروف بازارهای مالی، جان مورفی (John J. Murphy) در سال ۲۰۰۴ در کتابش به نام “تحلیل بین بازاری: سودآوری از روابط کلی بازار” معرفی شد. پیشرفت‌های بعدی در تکنولوژی شبکه‌های عصبی که در سیستم‌های معاملاتی اعمال شد این موضوع را برای معامله گران فارکس بسیار برجسته‌تر کرد. (جان مورفی نویسنده کتاب‌های تحلیل تکنیکال و تحلیل بین بازاری است.)

تحلیل بین بازاری را می‌توان هم‌زمان در بازارهای موازی و در میان ۴ بازار اصلی مالی که شامل: بازار فارکس، بازار کالاها، بازار اوراق قرضه و بازار سهام است در نظر گرفت.

تحلیل بین بازاری برای تشخیص پیشرفت چرخه تجاری و اینکه چگونه این مطلب روی سایر بخش‌های بازار تأثیر می‌گذارد می‌تواند استفاده شود.

از این ‌رو تکنیک‌های تحلیل بین بازاری می‌تواند یک پیش‌بینی بلندمدت برای تحلیل گران سرمایه‌گذاری در بازار و مدیران کسب و کار مهیا کند.

بخش‌هایی که در ادامه این مقاله خواهد آمد، قوانین اولیه و اصولی تحلیل بین بازاری و روش‌های آن و اینکه چگونه معامله‌گران فارکس می‌توانند از تحلیل بین بازاری برای تصمیم‌گیری بهتر در معاملاتشان استفاده کنند را توضیح می‌دهد.

چرا باید از تکنیک‌های پیش‌بینی تحلیل بین بازاری استفاده کنیم؟

قیمت بازار و نوسانات نرخ مبادله ممکن است بسیار آشفته، نامنظم‌ و تصادفی به نظر آیند، اما زمانی که معامله گران داده‌های جدید را می‌بینند نظرات جدیدی هم به دست می‌اورند و آن‌ها را با شرایط جدید بازار تعدیل می‌کنند. بااین‌همه علی‌رغم ظاهر تصادفی قیمت‌ها در بازار، تحلیل گران مشاهده کرده‌اند که رفتارهای بازار در قالب الگوهای خاصی تکرار می‌شوند. به‌علاوه آنها توجه کرده‌اند که الگوهای مشابه، تمایل به تکرار خود دارند و ازاین‌رو می‌توانند برای یک ناظر تیزبین، برای پیش‌بینی قیمت‌ها در غالب روند قیمتی بازار ارزشمند باشند.

این الگوهای قیمتی می‌توانند عملاً در همه بازارها و همه تایم فریم‌ها و به طور ویژه‌ای برای بحث تحلیل بین بازاری مورد استفاده قرار گیرند. با ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق توجه‌ به ذات طبیعی بازارهای مالی بین‌المللی و توانایی معامله گران در جذب و واکنش سریع به داده‌ها، ازآنجا که شرکت‌کنندگان در این بازارها به مسائل سیاسی و اقتصادی یکسان و در آن‌ واحد دسترسی دارند بازارهای مرتبط، همزمان با هم به این رویدادها واکنش نشان می‌دهند.

روابط متقابل بازار جهانی بدان معنی است که معامله گران فارکس نیاز دارند تا به‌جای اینکه فقط بروی تحلیل تکنیکال یک جفت ارز تمرکز کنند، از آنچه که در بازارهای مرتبط می‌گذرد نیز آگاه باشند. مطلب گفته شده می‌توانست در گذشته‌های دور کافی باشد اما امروزه عصر ارتباطات است و تکنولوژی، داده‌های اقتصادی را به‌سرعت در دسترس همه قرار می‌دهد و معامله گران باید خود را با این شرایط وفق دهند.

استفاده از تحلیل بین بازاری به معامله گران ارز کمک می‌کند تا حاشیه سود بهتری در بازارهای جهانی و بازارهای مالی مرتبط که فارکس در آن نقش کلیدی و محوری ایفا می‌کند به دست آوردند و معامله گران اوراق قرضه و معامله گران بازار کامودیتی و بازار سهام نیز به همان صورت و به همان نسبت بهره‌مند شوند.

برخی معامله‌گران فارکس از روابط متقابل بین بازاری به‌خاطر سادگی آن چشم‌پوشی می‌کنند، اما این افراد که از کنار این وابستگی متقابل بازارها می‌گذرند در نهایت باعث ضرر خودشان می‌شوند. یادگرفتن اینکه چگونه از تحلیل بین بازاری در تصمیم‌گیری‌های معاملاتی‌تان استفاده کنید، می‌تواند تفاوت بزرگی در سودآوری و ضرردهی شما ایجاد کند، به‌خصوص در دوره کنونی که وابستگی بازارهای به هم پیوسته، در سطح جهانی هر روز بیشتر می‌شود.

روابط کلیدی بین بازاری

۴ بازار اصلی که برای تحلیل بین بازاری استفاده می‌شود شامل بازار ارز، سهام، اوراق قرضه و کالا، همیشه باهم در ارتباط و تقابل هستند و تحلیل گران این موضوع را در طول سال‌ها فهمیده‌اند. این روابط جاافتاده بین بازارها به تحلیلگرانی که با آنها آشنا هستند اجازه می‌دهد تا پیش‌بینی‌هایی درباره رفتار بازارها بر اساس مشاهدات روی بازارهای همبسته انجام دهند.

همبستگی یعنی میزانی از تمایل دو بازار برای ارتباط داشتن یا همسو بودن با هم که این ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق رابطه می‌تواند به شکل خطی باشد. همبستگی مثبت نشان می‌دهند که بازارهای همبسته تمایل دارند باهم در یک‌جهت حرکت کنند درحالی‌که همبستگی منفی یا معکوس نشان‌دهنده این است که بازارها تمایل به حرکت در جهت مخالف هم را دارند.

همان‌طور که جان مورفی (John J. Murphy) در کتابش درباره تحلیل بین بازاری که قبلاً به آن اشاره شد نشان می‌دهد که تعدادی روابط همبستگی کلیدی بین ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق سهام، ارز، کالا و اوراق قرضه وجود دارد. هفت تا از مهم‌ترین روابط بین بازاری به شرح زیر است:

• روندها در کالاها (کامودیتی) و دلار آمریکا همبستگی منفی دارند. این رابطه بین بازاری می‌گوید اگر دلار آمریکا به‌تازگی افت کرده است ما باید انتظار یک حرکت صعودی در بازار کالاها را داشته باشیم.

• قیمت کالاها و اوراق قرضه همبستگی منفی دارند درحالی‌که قیمت ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق کالاها و نرخ بهره همبستگی مثبت دارند. این بدان معنی است که وقتی‌که قیمت کالاها بالا می‌رود ما باید انتظار یک افت در قیمت اوراق قرضه و روند صعودی در نرخ بهره را داشته باشیم.

• قیمت اوراق قرضه و بازار سهام همبستگی مثبت دارد درحالی‌که نرخ بهره با سهام همبستگی منفی دارد. این رابطه می‌گوید که بالارفتن قیمت اوراق قرضه و پایین آمدن نرخ بهره منجر به صعودی شدن بازار سهام می‌شود درحالی‌که افت قیمت اوراق قرضه و بالارفتن نرخ بهره منجر به نزولی شدن بازار سهام می‌شود. این رایج ترین رابطه مشاهده شده در بین بازارهاست چراکه بروز تورم در اکثر اقتصادها شایع است.

• افزایش قیمت اوراق قرضه هم‌زمان با نزولی شدن بازار سهام به‌ندرت دیده می‌شود، و رخداد چنین حرکتی، نشانه یک شرایط ضدتورمی و رکودی در اقتصاد است.

• بازار اوراق قرضه معمولاً قبل از بازار سهام جهتش را عوض می‌کند. براین‌اساس معکوس شدن قیمت اوراق قرضه می‌تواند به‌عنوان یک اندیکاتور پیشرو برای معکوس شدن بازار سهام در اقتصاد دیده شود.

• یک ارز درحال‌رشد همبستگی مثبتی با قیمت سهام و اوراق قرضه مربوط به آن پول را دارد. این بدان معنی است که روند صعودی در دلار آمریکا برای بازار سهام آمریکا و اوراق قرضه آمریکا روند صعودی در پی دارد درحالی‌که روند نزولی در دلار امریکا برای بازار سهام و اوراق قرضه روند نزولی در پی دارد.

• اگر قیمت کالاها در حال افزایش باشد، یک افت در ارزش دلار امریکا می‌تواند منجر به افت در بازار سهام و قیمت اوراق قرضه امریکا شود و به شکل معکوس اگر قیمت کالاها در حال کاهش باشد ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق یک جهش در ارزش دلار امریکا باعث یک حرکت صعودی در سهام و اوراق قرضه می‌شود.

این همبستگی‌ها یک پایه و اساس بنیادی در ارتباط بین تورم و نرخ بهره و ارزشگذاری دارایی‌ها دارد چرا که فرایند ارزیابی و ارزش‌گذاری بازار برای مشخص کردن قیمت منصفانه محصولات، شرکت‌ها و نرخ ارزها توسط شاخص‌هایی پایه انجام می‌شود.

تحلیل بین بازاری نه‌تنها در بین بازارهای سهام و ارز و کالا و اوراق قرضه از یک‌پایه و بنیاد قوی برخوردار است که همچنین این روابط با روش‌های مختلفی که در قلمرو تحلیل تکنیکال است نیز می‌تواند تحلیل شود.

ابزارهای تحلیل بین بازاری

یکی از محبوب‌ترین روش‌ها برای انجام تحلیل بین بازاری شامل مشاهده حرکات قیمت و نوسانات نرخ مبادله در هریک از ۴ بازار مالی مرتبط است. همانند بسیاری از بخش‌های تحلیل بازار یکی از ابزارهای اصلی برای تحلیل بین بازاری، نمودار قیمت و نرخ مبادله است که در طول زمان تغییر می‌کند.

برای مثال تحلیلگر بین بازاری اغلب نمودار عملکرد هریک از ۴ بازار را روی همدیگر قرار می‌دهد تا روند و پراکندگی آنها را از رابطه مورد انتظار بین آنها برای یافتن فرصت‌های معاملاتی بررسی کند. ازآنجا که بازارها در طول بازه های زمانی مشخص متفاوت عمل می‌کنند نمودار عملکرد به تحلیل‌گر اجازه می‌دهد تا عملکرد بازار های مختلف را مقایسه کند . این نوع از تحلیل تکنیکال بین بازاری به تحلیل‌گر اجازه می‌دهد تا عملکرد یک دارایی را با توجه ‌به درصد تغییر قیمت بسته شدن (close) در طول زمان ارزیابی کند.

هریک از خط‌های رنگی در نمودار عملکرد نشان‌دهنده درصد تغییر مشاهده شده برای یک دارایی مشخص از نقطه شروع در سمت چپ نمودار است. تحلیل گران می‌توانند از این نمودار برای مقایسه چندین دارایی به کمک روی ‌هم قراردادن گراف خطوط عملکرد مختلف در یک نمودار استفاده کنند.

شکل زیر یک مثال از چگونگی نمودار عملکرد برای تحلیل بین بازاری را نشان می‌دهد. نمودار “مقایسه‌ای عملکرد بین بازاری” نشان‌داده‌شده در این شکل نشان‌دهنده عملکرد شاخص سهام S&P500 ، شاخص CRB (کامودیتی) ، شاخص دلار امریکا و شاخص اوراق خزانه ده‌ساله امریکا است که روی همدیگر و با رنگ‌های مختلف کشیده شده است.

این شکل از “تحلیل نموداری بین بازاری” به تحلیل‌گر یا معامله‌گر اجازه می‌دهد تا ببیند چگونه روابط بین بازاری در طول زمان شکل می‌گیرد و اینکه آیا هیچ رفتار عملکردی می‌تواند نشانه‌ای بر وجود پتانسیل معامله سودآور در حال حاضر باشد یا نه. همچنین به آنها اجازه می‌دهد تا هفت رابطه ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق بین بازاری مذکور یا روابط دیگری که خودشان ممکن است شناسایی کنند را، ارزیابی کنند.

معامله در بازار ارز (فارکس) و تحلیل بین بازاری

بسیاری از معامله گران فارکس اولین باری که به مفهوم تحلیل بین بازاری برخورد می‌کنند، زمانی است که همبستگی بین ارزش ارزهایی را که معامله می‌کنند و کالاهای کلیدی استراتژیک مانند طلا و نفت را مشاهده می‌کنند. برای مثال دلار استرالیا ، دلار نیوزلند و دلار کانادا به‌خاطر همبستگی با کالاهایی چون طلا و نفت، به‌عنوان یک ” ارز کالامحور” است.

برخی از مهم‌ترین روابط بین ارز و کالا همراه با توضیحی که چرا این روابط وجود دارد در زیر آمده است:

روابط ارزهای مرتبط با طلا

• قیمت طلا و ارزش دلار امریکا همبستگی منفی دارد. به خاطر اینکه سرمایه‌گذاران تمایل دارند تا پول بی‌پشتوانه کاغذی مانند دلار امریکا را بفروشند و در قبال آن دارایی‌های ملموس و دارای ارزش ذاتی مانند طلا را در زمان‌هایی که بحران‌های سیاسی و اقتصادی به وجود می‌آید بخرند.

• قیمت طلا و ارزش دلار استرالیا همبستگی مثبت دارد. این رابطه به این دلیل است که استرالیا سومین تولیدکننده بزرگ طلا در جهان است. این کشور اقیانوسی هم‌اکنون تقریباً در هرسال حدود ۵ میلیارد دلار طلا صادر می‌کند که در نتیجه آن اقتصادش بسیار به ارزش این فلز زرد درخشنده حساسیت نشان می‌دهد. یک جهش در قیمت طلا منجر به بالارفتن نرخ مبادله AUDUSD می‌شود.

• قیمت طلا و ارزش دلار کانادا همبستگی مثبت دارد. همانند دلار استرالیا کانادا هم تولید کننده پنجم طلا در جهان است. از این رو زمانی که قیمت طلا بالا می‌رود USDCAD افت می‌کند چرا که دلار کانادا تقویت می‌شود.

• قیمت طلا و ارزش دلار نیوزلند همبستگی مثبت دارد. نیوزلند هم مانند کانادا و استرالیا صادرکننده طلا و در رتبه ۲۵ ام جهان است.

• قیمت طلا و ارزش یورو، پول اتحادیه اروپا همبستگی مثبت دارد. این رابطه به این خاطر شکل‌گرفته است چون زمانی که سرمایه از دلار امریکا خارج می‌شود تمایل دارد تا وارد یک دارایی باارزش مانند طلا و یورو شود. یک افزایش در قیمت طلا همراه با یک جهش در EURUSD است.

• قیمت طلا و ارزش فرانک سویس همبستگی مثبت دارد. فرانک سویس بهشت امن همه ارزهاست اگرچه فرانک سوییس، طبق قانون دیگر نیازی به پشتوانه‌ی ۴۰ درصدی طلا ندارد ولی بانک ملی سوییس همچنان مقدار قابل توجهی طلا ذخیره دارد که باعث شده است این پول با ارزش‌تر از سایر ارزهایی که این ذخیره را ندارند باشد. افزایش قیمت طلا همراه با کاهش قیمت USDCHF خواهد بود چراکه فرانک قوی می‌شود.

روابط ارزهای مرتبط با نفت

• قیمت نفت و ارزش دلار کانادا همبستگی مثبت دارند. این رابطه به‌خاطر این است که کانادا یکی از صادرکنندگان بزرگ نفت در جهان است. کانادا تقریباً ۲ میلیون بشکه نفت هر روز به‌تنهایی به امریکا می‌فروشد. افزایش قیمت نفت باعث کاهش نرخ مبادله USDCAD خواهد شد چراکه دلار کانادا تقویت می‌شود.

• قیمت نفت و ارزش ین ژاپن همبستگی معکوس دارد. این رابطه به‌خاطر این است که ژاپن یکی از بزرگ‌ترین واردکنندگان نفت است از این رو افزایش قیمت نفت باعث تقویت USDJPY می‌شود چراکه ین ژاپن ضعیف می‌شود.

رابطه ارز با بازار سرمایه

علاوه بر همبستگی قیمت کالاهای ذکر شده برخی جفت ارزها به تغییرات در بازار سرمایه هم واکنش نشان می‌دهند.

برای مثال زمانی که شاخص بورس ژاپن (NIKKEI) افت می‌کند، USDJPY هم افت می‌کند چراکه سرمایه‌گذاران ین ژاپن را مکان امنی برای گذاشتن سرمایه‌شان می‌یابند و ارزش ین تقویت می‌شود.

یکی دیگر از روابط پیچیده ارز با بازار سرمایه مربوط به احساس ریسک و میزان نسبی ریسک گریزی در بین سرمایه‌گذاران بازار است. زمانی که سرمایه‌گذاران کمتر ریسک‌گریز هستند در نتیجه بیشتر ریسک می‌کنند و بازار سرمایه شروع به رشد می‌کند. به همین شکل جفت ارزهایی مانند AUDUSD ,NZDUSD, ERUJPY تمایل به رشد در این شرایط دارند و ارزهایی مانند USDCAD , EURAUD , GBPAUD تمایل به کاهش.

از سوی دیگر زمانی که سرمایه‌گذاران بیشتر ریسک‌گریز شده‌اند و به دنبال محلی امن هستند در نتیجه بازار سهام افت می‌کند. در این موقعیت جفت ارزهایی مانند AUDUSD , NZDUSD , EURJPY افت می‌کنند و ارزهایی مانند USDCAD , EURAUD, GBPAUD رشد می‌کنند.

ساخت یک سیستم معاملاتی بین بازاری

زمانی که معامله گران متوجه تحلیل بین بازاری می‌شوند اکثر آنها می‌خواهند بدانند چگونه با این روش کارشان را شروع کنند. همچنین می‌خواهند بدانند چطور این روش را در فارکس می‌توانند بکار بگیرند تا یک سیستم معاملاتی بر اساس داده‌های باارزش توسعه دهند.

جزئیات بسیاری در توسعه و آزمایش یک سیستم معامله بین بازاری نهفته است که خارج از حوزه این مقاله است. بااین‌همه به‌عنوان یک نقطه شروع، معامله‌گری که مشتاق یادگیری است می‌تواند بیاموزد که چگونه از نمودارهای عملکردی مانند گراف نشان داده شده در چارت موجود در این مقاله، به‌عنوان یک ابزار کلیدی در تحلیل بین بازاری استفاده کند. این امر به آنها کمک می‌کند تا درباره همبستگی بین بازارها بیشتر بدانند و مطمئن شوند روابط قبلی هنوز پابرجاست.

معامله‌گران فارکس باید درباره روابط نسبی بین ارزها و کالاها و حرکات بازار سهام که به‌صورت تفصیلی در بالا آمد آگاه باشند. از این رو زمانی که به‌خاطر انتشار اخبار غیرمنتظره، یک حرکت تندوتیز در یک طرف بازار ارز می‌بینند، می‌توانند بسته به اینکه همبستگی مثبت یا منفی وجود دارد، منتظر یک واکنش در جهت بالارفتن یا کاهش جفت ارز دیگر باشند.

اوراق بهادار (Securities) چیست؟

اوراق بهادار (به انگلیسی: Securities) یک ابزار مالی قابل داد و ستد و مثلی (عوض دار) ای است که دارای ارزش مالی میباشد.

اوراق بهادار ابزاری مالی به خصوصی هستند که با اهداف مختلفی از جمله بدست آوردن مالکیت از طریق دریافت سهام یک شرکت و سرمایه گذاری خریداری میشوند. این اوراق به طور کلی به دو دسته اوراق حقوق صاحبان سرمایه (equities) و اوراق بدهی (debts) تقسیم بندی میشوند.

بازار متشکل و رسمی است که در آن خرید و فروش سهام شرکتها یا اوراق قرضه دولتی یا خصوصی تحت ضوابط معین انجام می شود. مشخصه مهم آن حمایت قانونی از صاحبان پس اندازها یا سرمایه های راکد است. بورس مرجع رسمی و مطمئنی است برای جذب سرمایه افراد و بخش های خصوصی به منظور تأمین مالی پروژه های سرمایه گذاری بلند مدت.در بازرگانی داخلی ایران اصطلاح بورس به بازارهای اختصاصی کالاهای سرمایه ای، واسطه ای یا مصرفی اطلاق می گردد که در یک محدوده جغرافیایی واقع شده و تعداد زیادی از عناصر عمده فروشی و خرده فروشی آن کالای خاص را دارند مانند بورس فرش در بازار تهران، بورس آهن و…

انواع اوراق بهادار

اوراق بهادارخود به دسته های مختلفی تقسیم می شود:

• سهام عادی
• سهام ممتاز
• حق تقدم
• سهام جایزه
• اوراق مشارکت
• مشتقات (Derivatives)
• اختیار معامله (Option)
• قرارداد آتی (Future)
• صکوک

شرکت یا بنگاهی که اوراق بهادارمنتشر میکند، «منتشر کننده» نامیده میشود. ساختار قوانین کشورها واجد شرایط بودن یک اوراق بهادار را تعیین میکنند. اوراق بهادار، میتوانند به صورت گواهی صادر شوند یا به طور عام تر بدون گواهی باشند و تنها در مدخلی الکترونیکی ثبت شده باشند. گواهیها میتوانند در وجه حامل باشند، به این معنا که حمل کننده آن صاحب حقوق ورقه بهادار است یا با نام باشند که در این صورت تنها شخصی که اوراق به نام اوست صاحب حقوق است. اوراق بهادار شامل سهام شرکتها یا صندوقهای سرمایه گذاری مشترک، اوراق قرضه منتشره شده توسط شرکتها یا واسطه های دولتی، سهام با اختیار معامله یا هر نوع اختیار معامله دیگر، واحدهای شراکت محدود و انواع مختلفی از ابزارهای رسمی سرمایه گذاری است که قابل معامله و تعویض باشند.

چرا بورس اوراق بهادار بوجود آمد؟

پیدایش بورس در دنیا با دو پدیده پیدایش شرکتهای سهامی با مسئولیت محدود و پیدایش شرکتهای سهامی عام مرتبط است.
در گذشته تجار زیاد خطر و زیان می دیدند و همواره به دنبال شریکی بودند که با آن سود و زیان خود را تقسیم کنند و هر کس بنا به سرمایه ای که آورده در سود و زیان شریک شود. اما فرم تکامل یافته آن به صورت سهام عام بود یعنی سهام را به عموم مردم می فروخت و کار خود را با سرمایه مردم انجام می دهد. اولین کمپانی که از این روش استفاده کرد کمپانی هند شرقی بود که در تاریخ تجارت دنیا ثبت شد.

اما بعد ها با گسترش مبادلات تجاری در اروپا و ارتباط هر چه بیشتر مردم و صاحبان سرمایه ها مراکزی به وجود آمد که سرمایه داران با متقاضیان استفاده از نقدینگی تماس پیدا می کردند و به داد و ستد با هم می پرداختند که به آن بازار سرمایه می گویند.
جالب است بدانید که واژه بورس از نام خانوادگی شخصی به نام واندر بورس گرفته شده که صرافان شهر مقابل خانه او به دادوستد مشغول می شدند و از آن به بعد به اماکنی که محل دادوستد بود اطلاق شد.

اولین تشکل بورس اوراق بهادار در جهان به سال 1460 میلادی در شهر آنورس بلژیک که موقعیت تجاری قابل ملاحظه ای داشت بوجود آمد. بعد از آن بورس در اوایل قرن 17 در شهر آمستردام بود که امروزه یکی از مهمترین منابع تأمین سرمایه در سطح بین الملل است. بعد از آن بورس لندن در سال 1801 با عضویت 500 نفر، بورس نیویورک،بورس زوریخ و…..

کتاب پیش بینی قیمت سهام در بورس به روش تحلیل تکنیکال

ناشر: نص
تاریخ نشر: 23 اردیبهشت 1399
تعداد صفحه: 288
شابک: 978-964-410-053-6
قطع کتاب: وزیری
نوع جلد: شومیز
وزن: 414 گرم
رتبه فروش: #242 (مشاهده پرفروش ترین ها)
موجودی: 2 جلد در انبار موجود است.

جان مورفی، کامیار فراهانی فرد (مترجم)، رضا قاسمیان لنگرودی (مترجم)، ساناز قهقرایی زمانی (ویراستار) جان مورفی

هدف این کتاب آموزش روشهای تحلیل تکنیکال به منظور استفاده از سرمایه و کسب سود با متحمل شدن حداقل ریسک، است. کتاب از فصول مختلف و سؤالهای خودآزمایی در انتهای هر فصل تشکیل شده است. سؤالها با هدف تأکید بیشتر و نیز تثبیت کامل مفاهیم مهم، برای هر یک از فصول در نظر گرفته شده اند. توصیه می شود که کتاب را به صورت پیوسته از ابتدا تا انتها مطالعه نمایید. بهترین روش استفاده از این کتاب، مطالعه آهسته و پیوسته و پاسخ دادن به پرسشهای انتهای هر فصل می باشد.

در مورد متن کتاب، پیشنهاد می شود متن هر فصل را لااقل دو مرتبه مطالعه نمایید. در این صورت، در مرتبه اول ایده ای کلی از مطالب مطرح شده در فصل به دست آورده و عناوین مهم فصل برای شما مشخص خواهند گردید. در نخستین مرتبه از مطالعه هر فصل، خود را با جزئیات مطرح شده درگیر نکنید و صرفا به عناوین مهم و ارتباط منطقی بین آنها توجه نمایید. در مرتبه دوم، متن هر فصل را با دقت مطالعه نموده و از هیچ یک از جزئیات رد نشوید. به جزئیات مثالهای مطرح شده دقت کنید و حتی در صورت لزوم زیر عبارات و نکات مهم تر خط بکشید.

در مورد سؤالات خودآزمایی پیشنهاد می شود که بعد از مطالعه هر فصل و قبل از شروع به مطالعه فصل بعدی، حتما زمانی را به پاسخ دادن این سؤالات اختصاص دهید. پاسخ دادن به سوالها و مقایسه جواب شما با جوابهای درست که در انتهای کتاب ارائه گردیده است، تنها روش مناسب برای اطمینان از درک درست و کامل مطالب مطرح شده در هر فصل از کتاب می باشد. با پاسخ دادن به سوالات انتهای هر فصل، عناوین مطرح شده در جایگاه مناسب در ذهن شما قرار میگیرند و در نتیجه بعد، می توانید به درستی از این روشها و تکنیکها در تحلیل وضعیت بازار استفاده نمایید.

مشابه یک نجار که انواع ابزارها را در جعبه ابزار خود به همراه دارد، شما نیز با مطالعه این کتاب مجموعه ای از ابزارهای تحلیل را در اختیار خواهید داشت. ممکن است بعضی از آنها (نظیر ترسیم نمودارها و میانگینهای متحرک) به صورت روزمره مورد استفاده شما قرار گرفته و برخی دیگر (نظیر شاخصهای قدرت نسبی و استوکستیک) به ندرت مورد نیاز شما باشد. طبیعی است که شما نیز مانند یک نجار ابزارهای مورد علاقه خود را که به آنها نیاز بیشتری دارید کاملا شناخته و همواره از آنها کمک بجویید. هر فصل از این کتاب پیش نیاز فصل قبلی است و مسیر در نظر گرفته شده به نوعی است که در انتها از شما یک تحلیلگر تکنیکال بسازد. فصل اول مقدمات و مبانی تحلیل تکنیکال را بیان نموده و فصلهای ۲ تا ۱۸ شما را با ابزارهای مختلف ساده و پیچیده مورد استفاده در تحلیل تکنیکال آشنا می کنند. سپس در فصل ۱۹ کلیه این ابزارها در کنار یکدیگر قرار گرفته و نحوه ترکیب و نتیجه گیری از شواهد مختلف تکنیکال در سه مثال واقعی از بازار سهام مورد بررسی قرار می گیرد.

پیش بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۱

عبده تبریزی طی نشستی کارشناسی در نمایشگاه کیش‌اینوکس به معمای جهش غیرواقعی قیمت مسکن و آینده نرخ‌ها و معاملات این بازار پرداخت.

فردای اقتصاد: قیمت مسکن به سطوحی حیرت‌انگیز رسیده و همه را نسبت به دلایل این وضعیت و البته روند بعدی معاملات بازار ملک کنجکاو کرده است. نشستی با حضور حسین عبده تبریزی، کارشناس ارشد و صاحب‌نظر بازارهای مالی، محمدرضا جواهری، رئیس هیات مدیره گروه مالی بانک مسکن، سعید شیرزادی، مدیر عامل گروه مالی بانک مسکن، شهاب‌الدین شمس، مدیر عامل تامین سرمایه مسکن و فرهاد حنیفی، معاون سابق نظارت بانک مرکزی در نمایشگاه کیش‌اینوکس برگزار شد و به این پرسش‌ها پاسخ داد. در ادامه چکیده‌ای از این جلسه را می‌خوانید.

معمای قیمت مسکن

عبده تبریزی به سه عامل مهم اشاره کرد: کاهش درآمد سرانه از ۸۶، نرخ رشد اقتصادی نزدیک صفر در دهه ۹۰ و منفی شدن روند سرمایه‌گذاری. این وضعیت نابه‌سامان در حالی است که قیمت مسکن به طرز غیرقابل باوری رشد کرده که با توان پرداخت مصرف‌کننده واقعی هم‌خوانی ندارد.

اجاره‌نشینی حتی در دولت اصلاحات نیز که از نظر متغیرهای کلان اقتصادی وضعیت بهتری داشتیم نیز رو به افزایش داشت که نشان می‌دهد مساله رشد غیرعادی مسکن ریشه‌هایی در ساختار کلان دارد. البته عبده تبریزی معتقد است که اجاره به دلیل آنکه امکان انجام سفته‌بازی روی آن وجود ندارد نمی‌تواند هم‌پای قیمت مسکن بالا رود. این همان دلیلی است که نسبت قیمت به درآمد مسکن را به اوج بی‌سابقه‌ای رسانده است.

وی همچنین افزود: در شرایطی که مصرف‌کننده تضعیف شده، قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای افزایش می‌یابد و به سطوحی غیرقابل دسترس برای مردم قرار می‌گیرد. اگر بررسی خود را به خارج مرزها ببریم، موارد مشابهی در بیروت یا مناطقی خاص در دمشق نیز مشاهده می‌شود.

در همین رابطه بخونید: چرا بازار مسکن و اجاره بحرانی شد؟

چرا قیمت مسکن تا این حد بالا رفت؟

سوال اساسی آن است که ریشه این بالا رفتن قیمت‌ها چیست. عبده تبریزی می‌گوید: یک معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، در حالی که وقتی با کسب‌وکارها صحبت می‌کنی از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیر قابل انکار است. اما مهم‌ترین مساله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به جای آن دارایی‌ها را هدف قرار داده است. بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی صرفا منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر قیمت یک زمین هزار برابر هم شود، ابزارهای پیش بینی ارزش اوراق حتی یک شغل به اقتصاد اضافه نمی‌شود.

بالا رفتن هزینه ساخت یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن است که البته به تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت‌ها از نگاه عبده تبریزی، معاملات صوری است که بعضا با هدف پول‌شویی انجام می‌شود. در این نوع معامله، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن است بر قیمت سایر املاک اثرگذار است. به عبارت دقیق‌تر، این معاملات صوری به دلیل آنکه توسط مصرف‌کننده واقعی انجام نمی‌شود و صوری است، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کنند.

عامل چهارم مساله کمبود زمین در تهران است. عبده تبریزی می‌گوید: تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود قیمت زمین به عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا می‌رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند.

نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت‌هاست. جواهری می‌گوید: اینکه نمی‌دانیم عرضه و تقاضای واقعا چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار بوده و منجر به رشد افسارگسیخته مسکن می‌شود.

شهاب‌الدین شمس نیز معتقد است یکی از متهمان اصلی رشد قیمت مسکن، الگوی غلط شهرسازی است. تمرکز امکانات در پایتخت و پس از آن در مراکز استان سبب می‌شود تقاضا در این مناطق به اوج برسد و قیمت‌ها به طور نامتعارفی رشد کنند. پس از آن حاشیه‌نشینی و در نهایت اوج‌گیری قیمت اراضی حاشیه‌ای نیز رقم بخورد.

راهکارهای خروج از بحران مسکن

سعید شیرزادی با تاکید بر آنکه مسکن پیشران ۲۵۰ صنعت مختلف است می‌گوید: طی دولت‌های مختلف یک سیاست هماهنگ و کارآمد وجود نداشته است. همین مساله باعث شده که نه طرح مسکن مهر احمدی‌نژاد، نه تمرکز دولت روحانی بر راه‌های تامین مالی ملکی و نه احتمالا نهضت مسکن ملی در دولت رئیسی جواب بدهد. بنابراین، نیاز است که یک سیاست هماهنگ در بخش‌های مختلف اتخاذ شود و مساله مسکن حل شود.

دومین مساله به اعتقاد شیرزادی، عدم بلوغ بازار سرمایه و ناآشنایی با استفاده از ابزارهای این بازار است. وی می‌گوید: افراد زیادی برای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه رجوع می‌کنند، اما وقتی از هزینه ۲۵ درصدی تامین مالی از این طریق سخن می‌گوییم، متوجه دشواری این مسیر می‌شوند و عقب‌نشینی می‌کنند.

شهاب‌الدین شمس معتقد است آینده بازار مسکن به سمت مالکیت نهادی می‌رود. یعنی یک سری از نهادها مالک می‌شوند و سایرین از آنها اجاره می‌کنند. در چنین شرایطی راهکار اوراق بهادار سازی (securitization) املاک می‌شود. به گفته وی باید ملک به صورت متری فروش رود تا از تورم محافظت شود.

اما عبده تبریزی اثرات مربوط به استفاده از ابزارها و اوراق بهادارسازی را محدود می‌داند. به گفته وی ریشه در ساختارهای کلان است و این ابزارها نهایتا ۱۰ درصد اوضاع را بهبود می‌بخشند. این کارشناس ارشد بازارهای مالی می‌افزاید: من وقتی هجده سال داشتم به استخدام بانک مسکن درآمدم. در آن زمان زنگ خانه‌ها را می‌زدیم و به آنها وام‌های ۲۰ ساله پیشنهاد می‌دادیم. اما اکنون به دلیل تورم‌های بالا، بازار رهن (وام) مسکن کاملا ناکارآمد است و بانک‌ها به هیچ عنوان نمی‌توانند تسهیلات بلندمدت اعطا کنند. پس از طریق بازار رهن نمی‌توان امیدی به بازار ملک داشت.

فرهاد حنیفی در این رابطه می‌گوید: سهم مسکن از انباشته تسهیلات بانکی در دورانی به ۲۷ درصد نیز می‌رسید. اما این رقم به زیر ۲۰ درصد رسیده است. تسهیلات جاری این روند را بهتر توضیح می‌دهد (وام‌های جدید هر سال و نه انباشت وام‌ها)؛ به طوری که تسهیلات جاری در چند سال گذشته به کمتر از ۵ درصد می‌رسد. حال آنکه وام‌های قرض‌الحسنه که عمدتا تکلیفی نیز هستند از ۳ درصد به ۱۰ درصد طی سال‌های گذشته رسیده است. بنابراین، بخشی از این معضل در نظام بانکی است.

عبده تبریزی معتقد است یکی از راهکارهای بهبود اوضاع، اخذ مالیات است. وی می‌گوید: در سال‌های اخیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مطرح شد که گام خوبی است اما باید آن را بر اساس تورم اصلاح کرد. زیرا کسی که چند دهه قبل ملکی را خریده و حالا به علت تورم با قیمت بالاتری می‌خواهد آن را بفروشد نباید مالیات بر عایدی دهد. این با هدف کاهش سفته‌بازی در تناقض است.

وی همچنین معتقد است صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) می‌توانند با استقبال روبرو شوند و یکی از گام‌هایی است که کمی در بازار ملک رونق ایجاد می‌کند. با این حال، مهم‌ترین بحث درباره بازار ملک آن است سرمایه‌گذاری در بخش واقعی چقدر باید جذابیت پیدا کند تا سرمایه از زمین خارج شود و به سمت تولید برود.

آینده قیمت و معاملات مسکن چه می‌شود؟

برآیند نظرات درباره آینده مسکن تا پایان ۱۴۰۱ آن است که تعداد معاملات افت می‌کند و به اصطلاح رکود معاملاتی رقم می‌خورد. یعنی معاملاتی که اوایل سال به بیش از ۱۰ هزار مورد فقط در تهران می‌رسید، دیگر تکرار نمی‌شود. اما درباره قیمت نظرات متفاوت بود.

جواهری، رئیس هیات مدیره گروه مالی بانک مسکن می‌گوید: هزینه ساخت هر متر مسکن در مرداد ۱۴۰۰ حدود ۹ الی ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شد، اما حالا این رقم با افزایش حدود ۴۰ درصدی به ۱۳-۱۴ میلیون تومان رسیده است. این افزایش ناشی از بالا رفتن هزینه خدمات مهندسی و همچنین مواد ساختمانی است. بنابراین، من بر اساس تجربه و شهودم می‌گویم قیمت‌ها ممکن است بالاتر نیز برود.

شمس، مدیر عامل تامین سرمایه مسکن نیز می‌گوید: قیمت هر متر مسکن در تهران برای خانه‌های نرمال بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است که معادل ۲ تا ۳ هزار دلار می‌شود. این با میانگین تاریخی فاصله معناداری ندارد و در نتیجه پایین آمدن قیمت بعید است. با توجه به شرایط موجود که دلار را افزایشی نشان می‌دهد انتظار دارم که قیمت ملک باز هم بالاتر رود.

اما عبده تبریزی نظر متفاوتی دارد و می‌گوید: مسکن بیش از اندازه بالا رفته، اما به دلیل چسبندگی قیمت‌ها پایین نمی‌آید. بنابراین، قیمت‌ها درجا می‌زند تا آنکه به تدریج تورم و سایر بازارها به آن برسند. پس برای ماه‌های بعد انتظار رکود معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها را باید داشت.