تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها

تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها

جدید‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت و معاملات مسکن در شهر تهران نشان از اوج‌گیری دوباره تورم ماهانه مسکن در مرداد ماه دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی در ماه گذشته ۹ هزار فقره معامله مسکن. ادامه متن

تاثیر فاصله بین تولید ناخالص داخلی و نقدینگی بر بازارهای مالی

بازارهای سرمایه‌ای در چهار سال اخیر با نوسان قیمتی روبه‌رو بودند؛ اما به‌نظر می‌رسد نگاه‌های متفاوتی در شناسایی محرک این بازارها وجود دارد. برخی نوسانات قیمت دارایی‌ها را به عواملی نظیر سفته. ادامه متن

راه حل‌های کارشناسان برای مهار قیمت و آرامش بازار مسکن

راه حل‌های مختلفی برای ایجاد آرامش در بازار مسکن از طرف کارشناسان ارائه می‌شود که خروجی اغلب آنها به افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی و کنترل نرخ تورم منتهی می‌شود. به گزارش ملک‌رادار و به. ادامه متن

چرا دولت از تجربه مداخله در بازار مسکن درس عبرت نمی‌گیرد؟

بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست. مردم برای نگرانی از افت ارزش پول ملی به دنبال تبدیل سرمایه خود به کالاهای مختلف هستند و به همین خاطر به‌صورت خودبه‌خود قیمت کالاها توسط صاحبانشان افزایش می. ادامه متن

چگونگی تبادل تقاضا بین بورس و بازار مسکن

موج نقدینگی بازهم در اقتصاد ایران غوغا به پا کرده است. پس از آنکه مدت‌ها نقدینگی در بورس سرخوش بود حالا برخی شواهد نشان از حرکت نقدینگی از بورس به سمت مسکن دارد و حتی گفته شده بازار مسکن در. ادامه متن

بازار مسکن در ادامه سال ۹۹ چه مسیری را طی خواهد کرد؟

سلطان‌محمدی استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه نرخ تورم در سالجاری همچنان صعودی خواهد بود، بیان داشت: به دلیل اینکه دولت با کسری بودجه بسیار زیادی روبرو است، برای جبران این کسری دولت به استقراض. ادامه متن

تاثیر حجم نقدینگی بر قیمت‌ها در بازار مسکن

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است میان افت قیمت اسمی مسکن در ماه‌های اخیر و حجم نقدینگی کشور ارتباط روشنی وجود دارد که نشان می‌دهد ظرفیت رشد قیمت در بازاری با ابعاد بازار مسکن، وجود ندارد. به. ادامه متن

بررسی دلایل جهش و آرامش قیمت مسکن

نقدینگی در طول چند سال رشد بالای ۲۰ درصد را به ثبت رساند، در کنارش قیمت مسکن رشدهای تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها تک‌رقمی را پشت سر گذاشت؛ اما وضعیت در نقطه‌ای ملتهب شد و نقدینگی انباشته‌شده در بانک‌ها، با دست به دست هم. ادامه متن

ربط چالش‌های بازار مسکن به عوامل سیاسی و امنیتی چه تبعاتی دارد؟

نقش بازار مسکن در اقتصاد کشورها و در رفاه خانوارها بر کسی پوشیده نیست. از این‌رو سیاستگذاری در این بازار اهمیت و حساسیت خاصی پیدا می‌کند و طبیعتاً نیازمند شناخت علمی، همه‌جانبه و واقع‌گرایان. ادامه متن

خانه‌های خالی و مشکلات آن برای اقتصاد کشور

در حالی که رقم نقدینگی به گفته وزیر اقتصاد به ۲ هزار هزار میلیارد تومان رسیده است، کارشناسان مسکن ارزش خانه‌های خالی را حدود ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌کنند. به گزارش ملک رادار و به ن. ادامه متن

دنبال خانه می‌گردید؟!

بات تلگرامی ملک رادار ویژه شهروندان جویای ملک در تهران، کرج و خراسان، فارس و شهرهای شمالی

مشاور املاک هستید؟

بات مشاورین املاک ملک رادار در تهران، کرج و خراسان، فارس و شهرهای شمالی

موتور جستجوی ملک رادار

کانال تلگرام ملک رادار

نظرسنجی

به نظر شما در سال ۱۴۰۱ شرایط قیمتی در بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

تاثیر غیرخطی حجم پول بر نرخ ارزحقیقی با تاکید بر نرخ بهره و تورم در ایران

1 دانشجوی دکترای، گروه اقتصاد، دانشگاه پیام نور، تهران، ایران.

2 استادیار، گروه اقتصاد، دانشگاه پیام نور، تهران، ایران

چکیده

سال‌های متمادی است که اقتصاددانان بر روابط بین بازار پول داخلی و بازار پول بین المللی تاکید دارند بدین جهت مطالعات زیادی درباره آثار سیاست‌های پولی بر نرخ ارز در اقتصادهای گوناگون به سرانجام رسیده است. در ایران نیز مطالعات متعددی دراین باره به رشته تحریر درآمده است ولیکن تعداد کثیری از این پژوهش‌ها به واکاوی ارتباط خطی بین نرخ ارز و بازار پول پرداخته است. اما با توجه به تغییرات ساختاری پیاپی و تحولات رژیم سیاستی انتظار نمی‌رود که این اثرات خطی و باثبات باشند. لذا در این مطالعه با استفاده از مدل‌های رگرسیونی انتقال ملایم (STR) به مدل‌سازی رفتار غیرخطی و آستانه‌ای متغیر حجم پول بر نرخ ارز پرداخته می‌شود. بدین منظور از داده‌های سالانه متغیرهای تولید ناخالص داخلی، نرخ بهره، نرخ تورم، حجم پول و نرخ ارز طی دوره‌ی 1397-1357 استفاده شده است. نتایج بدست آمده وجود رابطة غیرخطی معنی‌دار بین حجم پول و نرخ ارز را تایید می‌کند. براساس نتایج بدست آمده، متغیرهای حجم پول و نرخ تورم به ترتیب تاثیر منفی و مثبت معنی‌داری بر نرخ ارز حقیقی طی دوره مورد مطالعه داشته‌اند. براین اساس، با کنترل رشد نقدینگی و انتقال آن به رژیم پایین، اثر متغیرهایی مانند نرخ تورم و نرخ بهره را می‌توان بر نرخ ارز، از بین برد و یا آن را کاهش داد.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Nonlinear effects of money supply on real exchange rates with emphasis on interest rates and inflation in Iran

نویسندگان [English]

• ali khajeh mohammad lou 1
• kamran mani 2

1 Student of Economis, Payam Nour University of Tehran, Tehran, Iran

2 Assistant Professor of Economis, Payam Nour University of Tehran, Tehran, Iran.

چکیده [English]

There have been many studies on the effects of monetary policy on the exchange rate in the Iranian economy. But due to the successive structural changes and changes in the political regime, these effects are not expected to be linear and stable. Therefore, in this study, we want to examine the effect of nonlinear behavior of variable money volume on exchange rate by using STR regression models. For this purpose, we have used the annual data of the variables of GDP, interest rate, inflation rate, money supply and exchange rate during the period 1357-1397. Research shows that a significant nonlinear relationship between money supply and exchange rate is confirmed. Based on the results, the variables of money supply and inflation rate have had a significant negative and positive effect on the real exchange rate, respectively, during the study period. By controlling liquidity growth and transferring it to a low growth regime, the effect of variables such as inflation and interest rates on the exchange rate can be eliminated or reduced. According to the results of this article, at lower threshold levels of money supply, it is possible to use monetary policy to stimulate economic growth and real sector activities with low inflationary effects.

راز پیشتازی تورم مسکن از رشد نقدینگی

تهران (پانا)‌ - رصد «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» از دو دوربین، تصاویر متفاوت از یکدیگر را نشان می‌دهد. تصویر اول به رشد قیمت مسکن در فاصله زمانی «قبل از جهش تا کنون» -۹۴ تا میانه بهار ۱۴۰۱- پرداخته که از رشد نقدینگی بیشتر بوده است در حالی که رابطه سه دهه گذشته بین این دو نرخ بیانگر «نوسان تقریبا به یک اندازه در بلندمدت» است. بنابراین از این زاویه می‌توان «انتظار کاهش قیمت مسکن» را داشت. اما از طرف دیگر، «رشد هزینه ساخت مسکن»، بخشی از تصویر دوم است که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را سخت نشان می‌دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، این دوگانگی، پیش‌بینی آینده ملک را مبهم می‌‌کند. به همین دلیل لازم است وضعیت کنونی «همه نیروهای داخلی و خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک و متغیر قیمت» را بررسی کرد. در حال حاضر ۷ نیروی تاثیرگذار، نقش بالابرنده قیمت مسکن را بازی می‌‌کنند، اما نیروی هشتم در صورتی که بتواند ایفای نقش کند، برآیند این مچ‌‌اندازی را به «اتفاقی شبیه مسکن ۱۴۰۰» ختم خواهد کرد.

بازار مسکن در بهار ۱۴۰۱ به جای آنکه «مسیر تازه‌‌‌ شکل گرفته از ۱۴۰۰» را طی کند، از ریل «پساجهش» خارج شد و باز هم «افزایش تقریبا تند قیمت» را تجربه کرد؛ البته نه به میزان جهش هر کدام از سال‌های ۹۷ تا ۹۹. آیا «اتفاقات فصل اول»، طی سه فصل منتهی به ابتدای ۱۴۰۲ نیز تکرار خواهد شد؟

اینکه چرا قبل از تکمیل دوره «بازگشت قیمت خانه از سطح نامتعارف»، تورم مسکن مجددا شارژ شده، پرسش مهمی است که «پاسخ کامل و درخور» را برای «پیش‌بینی کم خطا» از آینده این بازار طلب می‌کند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، در حال حاضر ۸ نیروی داخلی و خارجی در بازار مسکن، بر جهت و مسیر نوسان قیمت آپارتمان موثر است. یکی از این نیروها اما به تنهایی می‌تواند بر «جهت مشترک ۷ نیروی دیگر» تاثیر بگذارد و بازار مسکن را از ادامه «صعود قیمت» خارج کند و در واقع، نجات دهد. «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» تحت‌تاثیر این «۱+۷» نیرو قرار دارد: «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»، «رکود عرضه خانه»، «بورس تهران»، «بازار ارز»، «هزینه ساخت» و «ریسک غیراقتصادی.» از بین این نیروهای داخلی (متغیرهای درون‌‌‌زا همچون رکود تولید مسکن و هزینه ساخت) و همچنین نیروهای خارجی (متغیرهای برون‌‌‌زا مثل ارز)، یکی از آنها در شرایط فعلی، نقش «موتور تورم مسکن» را بازی می‌کند؛ آن، «رشد نقدینگی» است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال تورم ملکی ۱۲‌درصدی را تجربه کرد به این معنا که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت در فاصله ابتدای ۱۴۰۱ تا خرداد، بیش از ۱۰‌درصد افزایش یافت. این صعود برخلاف نزول بهار سال گذشته بود. متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۰ به میزان نزدیک به ۳‌درصد افت کرد. سال گذشته، بازار مسکن در فاز پساجهش -بعد از سه سال جهش تند و تاریخی- قرار گرفت. امسال اما دست کم طی فصل اول، این بازار نه جهشی بود و نه پساجهشی. جهش نبود چون در بهار سال‌های جهش، قیمت آپارتمان بیش از ۲۰ تا ۳۰‌درصد افزایش پیدا کرد. پساجهش هم نبود چون، خبری از کاهش قیمت نبود.

اما همین «فاز میانه جهش و پساجهش»، سوال‌‌‌ برانگیز و برای فعالان بازار ملک، «غیر قابل پذیرش» است چون «سه سال جهش به دست‌‌‌کم دو سال پساجهش قیمتی» نیاز دارد تا «سطح نامتعارف قیمت مسکن در تهران و خیلی دیگر از شهرهای کشور در اثر کاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی، به سطح متعارف برگردد.» نبض معاملات مسکن در حال حاضر وضعیت طبیعی ندارد چون «تقاضای اصلی که همان خریداران مصرفی هستند»، به دلیل امواج جهش قیمت، بیرون از بازار ملک قرار گرفته‌‌‌اند. این رکود ملکی برای پایان گرفتن و شکل‌‌‌گیری رونق پایدار معاملات مسکن نیازمند «تعدیل قیمت مسکن تا سطح متعارف» است تا «قدرت خرید مصرفی به تدریج احیا شود» و «خریداران اصلی به صحنه برگردند.» به همین خاطر است که «برگشت قیمت مسکن در بهار امسال» برخلاف انتظار بود. اما اینکه چرا قیمت مسکن دوباره رشد کرد را باید در معادله ترکیبی «۷ نیروی بالابرنده قیمت مسکن در ۱۴۰۱» جست‌وجو کرد.

تورم مسکن با پشتیبانی نقدینگی

رشد نقدینگی بر اساس معادلات اقتصادی باعث تحریک تقاضای خرید و سپس رشد قیمت‌ها می‌شود. هر اندازه رشد بیشتر در حجم نقدینگی، قیمت‌ها در بازار دارایی‌‌‌ها نیز افزایش بیشتر را تجربه خواهد کرد. بر این اساس رابطه قدیمی بین تورم مسکن و رشد نقدینگی بیانگر اثرپذیری بازار معاملات ملک از این متغیر است. تیمور رحمانی، اقتصاددان اخیرا مطالعاتی در این باره انجام داده است که نشان می‌دهد، طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانه نقدینگی (۳/ ۲۸‌درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷‌درصد) بوده است. اما در طول این سال‌ها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است و بالعکس. با این حال، در این دوره چهار سال گذشته، «تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است.» متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله اردیبهشت ۹۴ - دوره ثبات قیمت مسکن- تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱ درست ۷/ ۸ برابر شد. حجم نقدینگی اما ۱/ ۶ برابر شده است. اگر آینده قیمت مسکن را بر اساس «خط‌‌‌کش نقدینگی» بررسی کنیم در این صورت به نظر می‌‌‌رسد، «پیشتازی تورم مسکن» در ماه‌‌‌های آینده متوقف می‌شود تا «رابطه متعارف بین این دو متغیر» که همان «برابری تقریبی تورم مسکن و رشد نقدینگی» است، احیا شود. اما این انتظار بر اساس «ظاهر ماجرا» مطرح است.

آنچه طی این مدت، «سبقت تورم مسکن» را منجر شده، «موتور رشد نقدینگی» و البته «نیروهای مکمل یا همان شتاب‌‌‌دهنده‌‌‌های تورم مسکن» در کنار این موتور بوده و هست.

انتظارات تورمی و تورم عمومی بالا

طی سه، چهار سال گذشته، «بازیگر اصلی در صحنه معاملات مسکن»، خریداران مصرفی یا همان بازیگر اصلی همیشگی این بازار نبود بلکه «تقاضای غیرمصرفی» همواره در بازار ملک وجود داشت. تقاضای غیرمصرفی با «انتظارات تورمی» وارد بازار مسکن شده است. در این میان، «دست‌‌‌کم سه سال تورم بالای ۳۰‌درصد»، عرصه را برای تاخت و تاز تورم ملکی در مسیر صعود مساعد کرد. سال گذشته، شوک کاهشی به انتظارات از محل «امیدواری به حل ریسک غیراقتصادی» در اثر سریال مذاکرات وین، «عطش خریدهای غیرمصرفی (سرمایه‌‌‌ای)» در بازار ملک را برطرف کرد. نتیجه آن وضعیت به «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «کاهش قیمت واقعی ملک در تهران به میزان ۱۹‌درصد» منجر شد. مشخص است که در سال ۱۴۰۰ به‌رغم تداوم رشد بالای نقدینگی، چون که در بازار مسکن، «انگیزه قوی برای سرمایه‌گذاری ملکی» وجود نداشت -کاهش انتظارات تورمی در ۱۴۰۰ به خاطر شکل‌‌‌گیری هر چند خفیف اما رو به تزاید خوش‌بینی به آینده اوضاع و اقتصاد رقم خورد- در نتیجه این بازار از هجوم تورم‌ساز نقدینگی تا حدودی در امان ماند. حتی، فروشنده در بازار مسکن ۱۴۰۰ زیاد هم شد و همین دو اتفاق یعنی کاهش میل به خرید سرمایه‌‌‌ای و فروش واحدهای مسکونی از قبل سرمایه‌گذاری شده به «افت قیمت واقعی» منجر شد.

نیم‌‌‌دهه رکود تولید مسکن

بازار تولید (عرضه) مسکن از اوایل نیمه دوم دهه ۹۰ با رکود سنگین آن هم به شکل تصاعدی روبه‌رو شد. تیراژ ساخت خانه در تهران و اغلب شهرهای کشور طی ۵ سال گذشته به طور میانگین معادل حدود نصف سال‌های قبل شد. رکود ساخت باعث کاهش عرضه خانه‌‌‌های نوساز در بازار معاملات ملک شد. در این میان، «خریدهای سرمایه‌‌‌ای با چراغ سبز مالیاتی از طرف دولت» به «انجماد بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در بازار» و محرومیت متقاضیان حاضر در بازار از عرضه این واحدها منجر شد. دولت در طول این دوره با چشم‌‌‌بستن به «مالیات سالانه ملکی» به عنوان ابزار تیز و برنده برای «مهار جریان ملاکی در بازار کشوری»، اجازه داد «خانه‌‌‌های خریداری شده، بلااستفاده نگهداری شود.» به این ترتیب، در حال حاضر «فشار تقاضای ملکی ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی، در نبود عرضه کافی در بازار مسکن، به سطح قیمت مسکن منتقل می‌شود و باعث بالارفتن آن شده است.»

بورسی‌‌‌ها کجا می‌‌‌روند؟

بازار مسکن همان‌طور که در سال ۹۷ و بخشی از ۹۸، تحت‌تاثیر «شوک ارزی» قرار گرفت و انتظارات تورمی در این بازار -ملک- از محل رشد قیمت دلار شارژ شد، در نیمه دوم ۹۸ و ۵ ماه اول ۹۹ نیز به شدت تحت‌تاثیر «بورس تهران» بود. هیجان بورس‌‌‌بازان در آن دوران و حتی بعد از ریزش بورس در نیمه دوم ۹۰، یکی از عوامل اصلی در «تشدید دوره جهش قیمت ملک» بود. در بهار امسال نیز جنبه دیگری از تاثیر بازار سرمایه بر بازار مسکن را شاهد بودیم. فعالان بورسی به خاطر تجربه‌‌‌ای که در دوره قبلی رونق و رکود بورس تهران (۹۷ تا ۹۹) داشتند، در ماه‌‌‌های اخیر به مسکن توجه کردند. ریسک صفر بازار مسکن در مقایسه با ریسک‌های بورس، تقاضای سرمایه‌‌‌ای را به سمت خود جلب می‌کند. البته که اگر دولت سراغ مالیات سالانه می‌‌‌رفت، بازار مسکن برای خریدهای غیرمصرفی ناامن می‌‌‌شد. اما آنچه در حال حاضر مطرح است، «نقش ثروت انباشته بورسی‌‌‌ها از سال‌های اخیر بر حرکت سرمایه‌‌‌ها به بازار ملک» است. این نقش به خصوص در بهار امسال، پررنگ بود.

دلار یا مسکن؟

طی این دوره که «برخی به حل ریسک غیراقتصادی» امیدوارند و برخی هم تصور می‌کنند «ادامه مذاکرات بعید است به احیای برجام منجر شود»، متقاضیان «حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی»، ورود یا حضور در بازار دلار را ریسک‌‌‌دار می‌‌‌دانند. چرا که «همان احتمال پایین به احیای برجام اگر تحقق پیدا کند، احتمال بالایی برای ریزش نرخ دلار وجود دارد.» بنابراین، متقاضیان سرمایه‌گذاری آن هم در مقطع فعلی که «انتظارات تورمی در سطح بالایی» وجود دارد، بین مسکن و دلار، اولی را برگزیده‌‌‌اند. همین انتخاب، خود باعث شد رکود حدود ۴ ساله در حجم معاملات خرید آپارتمان به لحاظ «بیشترین خرید» ثبت شود. تحولات بازار دلار از دو محل بر قیمت مسکن اثر می‌‌‌گذارد.

تبعات رشد هزینه ساخت

طی ماه‌‌‌های اخیر سهم واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن به پایین‌‌‌ترین سطح تاریخی خود رسید. این کاهش شدید سهم واحدهای نوساز به خاطر چند مساله است که شاید مهم‌ترین آن، «سردرگمی سازنده‌‌‌ها نسبت به چگونگی محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت و قیمت فروش در آینده» است. روند رشد قیمت مصالح ساختمانی و سطح بالای قیمت زمین باعث شده سازنده مسکن در مواجهه با «نبود قدرت خرید مسکن در بازار ملک» نتواند «قیمت فروش در آینده (بعد از ساخت‌وساز ۱۴۰۱) را برای خود برآورد کند». در حال حاضر دستگاه‌های سنجش نسبت قیمت مسکن با یکسری از متغیرها از جمله اجاره‌بها مشخص می‌کند «سطح قیمت مسکن از سطح متعارف و بازارپذیر» بالاتر است. قیمت فعلی مسکن در تهران حتی از رابطه سنتی با نرخ دلار نیز فراتر است. در این صورت، چگونه با «سطح فعلی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» می‌شود «قیمت فروش نوسازها در ماه‌‌‌های آینده را بالاتر از ارقام فعلی در نظر گرفت؟» به بیان دیگر اگر روند رشد قیمت مصالح ساختمانی در حال حاضر، صفر شود، سازنده می‌تواند «قیمت فروش واحدهایی که امروز ساخت آنها را استارت می‌‌‌زند، با احتساب تورم عمومی نسبت به سطح فعلی قیمت ملک، در نظر بگیرد» که البته همین مدل هم بعید است در ماه‌‌‌های آینده مورد قبول تقاضای مسکن باشد. اما رشد بیشتر قیمت مصالح ساختمانی، کار را سخت‌‌‌تر خواهد کرد. این مساله «تورم ساخت»، خود عاملی برای «تمدید رکود ساخت مسکن» شده است که در نهایت بر «انتقال فشار تقاضا بر قیمت» می‌تواند موثر باشد.

هنر هفتم؛ حل ریسک غیراقتصادی

نیروی هشتم موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر، متغیری است که اگر امکان حضور پیدا کند، بر مجموع ۷ نیروی دیگر اثرگذار خواهد بود. حل ریسک غیراقتصادی در شرایط کنونی می‌تواند اثر نیروهای تورم‌‌‌ساز در بازار مسکن را تا حدود زیادی، کم یا خنثی کند. تجربه سال ۱۴۰۰ در بازار مسکن نشان داد، «امید به رفع این ریسک» توانست به‌رغم وجود آن ۷ نیروی دیگر، ملک را به سمت ثبات نسبی هدایت کند. در یک نمونه از شبیه‌‌‌سازی «بازار مسکن پس‌‌‌از رفع ریسک غیراقتصاد»، می‌توان گفت رابطه تورم مسکن و رشد نقدینگی احتمال دارد احیا شود و در این صورت، قیمت مسکن لازم است به سطح کمتر از ۳۰‌میلیون تومان کاهش یابد. در نمونه‌‌‌های دیگر می‌شود رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار یا قیمت مسکن با اجاره‌‌‌بها را در نظر گرفت که در صورت «بازگشت اوضاع به شرایط نرمال»، سطح قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

کدام بازارها زودتر به تورم واکنش نشان می‌دهند؟

واکنش بازارهای مختلف به افزایش نرخ تورم یکی از سوالات سرمایه گذاران است. در واقع بسیاری این سوال را مطرح می‌کنند که وقتی قیمت‌ها در حال افزایش هستند کدام بازار سریع‌تر و کدام کندتر به آن واکنش نشان خواهند داد؟

همه‌ی آحاد جامعه به دلیل ارتباط تنگاتنگ معیشت خود با سطح قیمت‌ها، خواه ناخواه با تورم سرو کار دارند، زیرا تورم باعث کاهش ارزش سرمایه و دارایی‌های آنان در بلندمدت می‌شود. این کاهش ارزش دارایی و سرمایه باعث کاهش قدرت خرید خانوارها می‌شود. در نتیجه تمامی افراد جامعه سعی بر این دارند قبل از بی‌ارزش شدن سرمایه‌های خود اقدام به سرمایه گذاری کنند تا از بلای تورم در امان بمانند. اما سوالی که ممکن است ذهن افراد جامعه را به خود مشغول کرده باشد این است که کدام بازار‌ها به افزایش تورم سریع تر واکنش نشان می‌دهند. قبل از پاسخ به این سوال، ابتدا در مورد تورم صحبت خواهیم کرد و سپس به جواب سوال اصلی کم و بیش پاسخ خواهیم داد.

تورم چیست؟

تورم از لحاظ لغوی به معنی ورم کردن است. اما در علم اقتصاد به معنی افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در یک بازه زمانی مشخص است. بنا به نظر بسیاری از اقتصاددانان تورم از افزایش قدرت خرج کردن افراد جامعه حاصل می‌شود. زیرا اگر قدرت خرج کردن افراد بالا رود یا به عبارتی نقدینگی موجود در اقتصاد افزایش یابد، تعادل عرضه و تقاضا از بین خواهد رفت. زیرا افزایش قدرت خرج کردن باعث افزایش تقاضا در جامعه خواهد شد و اگر اقتصاد نتواند این افزایش تقاضا را با افزایش عرضه جبران نماید، سطح عمومی قیمت‌ها افزایش خواهد یافت تا دو مرتبه تعادل جدیدی در جامعه حاصل شود. البته تورم همواره از طرف تقاضا نیست بلکه در بعضی شرایط، تورم ناشی از افزایش هزینه مواد اولیه و از طرف عرضه خواهد بود. در ایران نیز این موضوع وجود دارد. علاوه بر افزایش نقدینگی و قدرت خرج کردن و افزایش تقاضا، از طرفی دیگر با افزایش نرخ ارز، قیمت مواد اولیه با رشد مواجه شده است که این خود باعث افزایش تورم در سمت عرضه شده است. حالا این سوال که با افزایش تورم کدام بازار ها سریع‌تر به این افزایش نرخ تورم واکنش نشان خواهند داد، خواهیم پرداخت.

آشنایی با بازار های مختلف دارایی

در ایران عموما مردم و سرمایه گذاران بیشتر بازارهای سنتی همچون سکه طلا، ارز (دلار آمریکا) و مسکن را می‌شناسند و بیشتر سعی دارند در این بازارها سرمایه گذاری کنند. اما طبق آمار و داده‌های منتشر شده عایدی حاصل از سرمایه گذاری در بازار اوراق بهادار از همه این بازارهای سنتی در بازه پنج ساله بیشتر بوده است.

تورم و سکه طلا چه رابطه‌ای دارند؟

طبق ارزیابی‌های انجام شده در بازه زمانی اول فروردین سال 1396 تا پایان خرداد 1401، سکه طلای امامی در مقایسه با دیگر بازارها، بیشترین همبستگی را با نرخ تورم داشته است. به این معنی که با افزایش نرخ تورم، قیت سکه طلای امامی سریعتر واکنش نشان می‌دهد و افزایش قیمت پیدا می‌کند. از دلایل اصلی این موضوع این است که سکه طلا یک کالای سرمایه‌ای است که نقد شوندگی بالایی دارد.

نمودار بالا همبستگی ماهانه قیمت سکه امامی را با نرخ تورم نشان می‌دهد. با توجه به این نمودار، می‌توان دریافت که در این بازه 63 ماهه در همه مواقعی که نرخ تورم جهش قابل توجهی داشته است در همان زمان مشابه قیمت سکه امامی نیز به سرعت بالاتری نسبت به سایر بازار ها واکنش نشان داده و افزایش قیمت را تجربه کرده است. اما در مواقعی که نرخ تورم نوسانات زیادی می‌کند، افزایش قیمت سکه امامی کمتر نوسان داشته و فقط از روند تورم پیروی کرده است.

رابطه تورم با قیمت ارز

یکی دیگر از بازارهایی که به نرخ تورم واکنش نسبتا سریعی دارد، قیمت دلار است. عده‌ای معتقدند این تغییرات قیمت دلار است که به تورم در ایران جهت می‌دهد. براساس ارزیابی‌‌های انجام شده، دلار بعد از سکه بیشترین همبستگی را با تورم دارد. البته این دو بازار از لحاظ واکنشی نسبت به نرخ تورم بسیار به هم دیگر نزدیک هستند و اختلاف آنچنانی با یکدیگر ندارند. در نمودار زیر می‌توان این همبستگی را مشاهده کرد.

اگر با دقت به نمودار بالا نگاه کنیم می‌توانیم مشاهده کنیم که در 63 ماهه گذشته بالا رفتن نرخ ارز و افزایش قیمت‌ها هم جهت بوده‌اند. نکته جالب توجه این است که قیمت سکه و دلار با یکدیگر همبستگی بسیار بالایی دارند.

اگر یگ نگاه اجمالی به نمودار بالا بیاندازیم مشخص است که قیمت دلار و سکه همبستگی بسیار نزدیکی بایکدیگر را دارند. این موضوع نشان دهنده این است که با افزایش قیمت هرکدام از اینها( سکه یا دلار) قیمت دیگری با وقفه‌ی بسیار کوتاهی افزایش خواهد یافت. یعنی عملا اگر حباب سکه وجود نداشته باشد، فرق زیادی بین خرید سکه یا دلار وجود ندارد.

رابطه تورم و شاخص کل بورس

حالا شاید این سوال برایتان پیش بیاید که همبستگی بازار سهام با نرخ تورم چگونه است. این بازار بعد از سکه و دلار بیشترین همبستگی را با نرخ تورم دارد. بازار اوراق بهادار در بلندمدت پربازده‌ترین بازار بوده است. امابورس معمولا با افزایش نرخ تورم بصورت آنی واکنش نشان نمی‌دهد. برای روشن‌تر شدن این مطلب در نمودار زیر رابطه تورم و شاخص کل بورس آمده است.

باتوجه به نمودار نشان داده شده در طول 63 ماهی که ارتباط نرخ تورم و شاخص کل بورس در آن نمایش گذاشته شده، شاخص کل خیلی هم به نوسانات نرخ تورم واکنش آنی نشان نمی‌دهد، بلکه در بلندمدت و با ماندگاری تورم، شاخص کل روند افزایشی به خود می‌گیرد. شاخص کل بورس واکنش کند‌تری نسبت به طلا و سکه نسبت به افزایش نرخ تورم ماهانه دارد.

رابطه نرخ تورم و قیمت مسکن

قیمت مسکن بر خلاف دیگر بازارهای نام برده شده، بصورت ماهانه، همبستگی پایینی نسبت نرخ تورم را دارد. مسکن به دلیل آنکه نقدشوندگی پایینی دارد اصولا بصورت آنی نسبت به تحولات اقتصادی واکنش نشان نمی‌دهد. اما بازارهای طلا، دلار و بورس به دلیل اینکه نقدشوندگی بالایی دارند به نسبت واکنش سریع‌تری را نسبت به تحولات اقتصادی خواهند داشت.

باتوجه به اعداد مربوط به قیمت مسکن و نرخ تورم به وضوح می‌توان مشاهده کرد که قیمت مسکن تقریبا با تغییرات نرخ تورم بصورت ماهانه واکنش نشان نمی‌دهد، بلکه فقط از روند افزایشی تورم پیروی کرده و قیمت آن افزایش یافته است. به گونه‌ای دیگر می‌توان بیان کرد که بازار مسکن نسبت به تحولات لحظه‌ای و کوتاه‌مدت شرایط اقتصادی در امان است اما در بلندمدت همگام با روند کلی حرکت خواهد کرد.

جمع بندی

واکنش بازارهای مختلف به نرخ تورم یکی از سوالات سرمایه گذاران بوده است. با توجه به ارزیابی‌های انجام شده، سکه طلا همبستگی بیشتری نسبت به تغییرات نرخ تورم را داشته و با هر گونه تغییری در نرخ تورم نسبت به سایر بازارها سریع تر واکنش نشان خواهد داد. اما بازار مسکن به دلیل نقد شوندگی پایین آن نسبت به تغییرات نرخ تورم واکنش سریعی نخواهد داشت اما در بلند مدت از روند تغییرات آن پیروی خواهد کرد. نکته‌ای که از این موضوع می‌توان تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها برداشت کرد این است که در صورت مشاهده رشد تورم بهتر است فورا در بازاری مانند طلا سرمایه‌گذاری کرد. بجای سرمایه‌گذاری در سکه امامی می‌شود از صندوق سکه طلا کیان هم استفاده کرد که هم بازدهی نسبتا مشابهی دارد و هم خطراتی مانند جعل و سرقت را ندارد.

اما اگر بلندمدت‌تر نگاه کنیم و تورم ماندگار باشد، بازارهای بورس و مسکن هم رشد خواهند کرد. اگر سرعت عمل کافی را نداشته‌اید و از قافله سرمایه‌گذاری عقب مانده‌اید و علاوه بر این فکر می‌کنید تورم ماندگار است، می‌توانید به این دو بازار فکر کنید. البته نکات مهمی در سرمایه‌گذاری در این دو بازار هم وجود دارد که باید حتما آنها را مورد نظر قرار دهید. به جای سرمایه‌گذاری مستقیم در بورس می‌توانید از صندوق‌های سهامی مانند صندوق آوای سهام کیان و صندوق شاخصی هم وزن کیان استفاده کنید. این صندوق‌ها با استفاده از تیم خبره خود ریسک کمتری در مقایسه با سرمایه‌گذاری مستقیم دارند.

افزایش ۱۱.۸ درصدی حجم نقدینگی در مرداد

حجم نقدینگی در پایان مردادماه امسال (۵۴۰۱۷.۹ هزار میلیارد ریال) نسبت به پایان سال قبل معادل ۱۱.۸ درصد افزایش یافته که در مقایسه با رشد متغیر مذکور در دوره مشابه پارسال ۱.۰ واحد درصد کاهش یافت.

به گزارش کارآفرین نیوز، بانک مرکزی گزارش «تحلیل تحولات اقتصاد کلان و اقدامات این بانک در مرداد ماه ۱۴۰۱» را منتشر کرد.

در این گزارش آمده است: ارائه اطلاعات درست و به‌هنگام، یکی از روش‌هایی است که این بانک از آن به‌عنوان ابزاری برای هم‌سو شدن انتظارات تورمی در راستای حفظ ارزش پول ملی و مساعدت به رشد اقتصادی استفاده می‌کند.

بر این اساس در سال‌های اخیر ارائه منظم روند ماهانه تحولات اقتصادی و اقدامات سیاستی بانک مرکزی در دستورکار قرار گرفته است که در ادامه خلاصه‌ای از مجموعه تحولات اقتصاد کلان و اقدامات بانک مرکزی در راستای دستیابی به اهداف و مأموریت‌های یاد شده در مردادماه ۱۴۰۱ به شرح ذیل ارائه می‌شود.

بررسی وضعیت تورم در مردادماه

بررسی تحولات تورم ماهانه شاخص کل کالاها و خدمات مصرفی در سال جاری نشان می‌دهد در شرایطی که تورم ماهانه شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی در اردیبهشت و خردادماه سال جاری عمدتاً متأثر از حذف تخصیص ارز ترجیحی و نیز افزایش قیمت عمده کالاها در بازارهای جهانی با روند افزایشی مواجه شده بود؛ لیکن با توجه به تخلیه بخش قابل توجهی از آثار تورمی اجرای طرح مذکور در دو ماه ابتدایی اجرای طرح (اردیبهشت و خرداد)، نرخ تورم ماهانه در تیر و مرداد ماه سال جاری با کاهش محسوسی همراه شد. به طوری‌که تورم ماهانه شاخص کل مصرف کننده از ۱۰.۶ درصد در خرداد ماه به ترتیب به ۴.۳ و ۲.۴ درصد در تیر و مرداد ماه سال جاری رسید.

تورم‌های نقطه به نقطه و دوازده‌ماهه شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی در مرداد ماه سال جاری نیز به‌ترتیب معادل ۴۵.۸ و ۴۰.۱ درصد بوده است که نسبت به تیر ماه سال جاری به ترتیب معادل ۰.۶ و ۰.۴ درصد کاهش یافته است. همچنین، تورم ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی به تفکیک گروه‌های اختصاصی کالا و خدمت در مردادماه نسبت به ماه گذشته کاهش یافته است. در همین ارتباط، تورم ماهانه گروه اختصاصی خدمت در مردادماه سال جاری با ۰.۴ واحد درصد کاهش نسبت به ماه گذشته به ۴.۲ درصد رسید؛ تورم ماهانه گروه اختصاصی کالا نیز با ۲.۸ واحد درصد کاهش نسبت به ماه گذشته به رقم ۱.۴ درصد رسید. بررسی تحولات تورم ماهانه گروه کالا به تفکیک خوراکی‌ها و غیرخوراکی ها نیز موید کاهش تورم ماهانه اقلام خوراکی در مرداد ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل از آن است.

به طوری که شاخص بهای خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها (با ضریب اهمیت ۲۵.۵ درصد) با ۴.۲ واحد درصد کاهش نسبت به تیر و ثبت تورم ماهانه ۰.۸ درصدی، سهمی معادل ۰.۳ واحد درصد را از تورم ماهانه شاخص کل (۲.۴ درصد) در مرداد ماه سال جاری به خود اختصاص داده است. بررسی تحولات تورم ماهانه گروه خدمت بیانگر آن است که گروه مسکن و خدمات ساختمانی با ۳ واحد درصد بیشترین سهم را در تورم ماهانه گروه خدمت (۴.۲ درصد) داشته و پس از آن گروه‌های بهداشت و درمان و حمل و نقل به ترتیب با سهمی معادل ۰.۷ و ۰.۵ واحد درصد بیشترین تأثیر را در افزایش تورم ماهانه گروه خدمت داشته است. بر اساس روند تحولات «شاخص بهای تولیدکننده» به عنوان پیش‌نگر «شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی»، انتظار می‌رود تورم ماهانه ۰.۲ درصدی این شاخص در مردادماه سال جاری، نتایج مثبت خود را در کاهش تورم ماه‌های آتی نشان دهد.

در حوزه تجارت خارجی با توجه به اطلاعات منتشره از سوی گمرک ایران، طی پنج‌ماهه نخست سال ۱۴۰۱ ارزش صادرات گمرکی برابر با ۲۰.۹ میلیارد دلار بود که موید افزایش حدوداً ۲۱.۳ درصدی آن در مقایسه با مدت مشابه سال ۱۴۰۰ است. ارزش واردات گمرکی نیز در این مقطع معادل ۲۱.۷ میلیارد دلار گزارش شده است که حاکی از افزایش حدوداً ۱۹.۶ درصدی آن نسبت به دوره مشابه سال قبل است.

نرخ فروش دلار در مردادماه

مطابق با اطلاعات مندرج در سامانه معاملات الکترونیکی، تحولات بازار ارز در مردادماه حاکی از آن است که در این ماه متوسط نرخ فروش دلار در بازار حواله حدود ۲۶۵.۶ هزار ریال بود که نسبت به تیرماه ۲.۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. در بخش اسکناس نیز متوسط نرخ فروش دلار در این ماه حدود ۲۸۵.۹ هزار ریال بود که حاکی از افزایش ۲.۴ درصدی در مقایسه با ماه قبل از آن است. همچنین در بازار غیررسمی، متوسط نرخ دلار طی این ماه نسبت به تیرماه، تغییرات اندکی را (افزایش حدوداً ۰.۲ درصدی) تجربه تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها نمود و در مجموع، ثبات نسبی در این بازار حاکم بود.

در بازار مسکن و بر اساس اطلاعات اخذ شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران طی مرداد ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز ۳۸.۰ درصد افزایش را تجربه نمود. در بازار سهام نیز شاخص کل بورس اوراق بهادار در روز پایانی مردادماه ۳.۲ درصد نسبت به روز پایانی ماه قبل کاهش یافت. لازم به ذکر است سیاست‌گذار پولی با رصد مستمر تحولات قیمت دارایی‌ها و توجه به دلالت‌های آن بر تغییر سطح انتظارات تورمی، عنداللزوم اقدامات تاثیر رشد نقدینگی بر بازارها سیاستی مناسب را در دستور کار قرار خواهد داد.

در خصوص تحولات بازار بین‌بانکی در مردادماه، علی‌رغم تداوم حراج‌های دولتی و کاهش وجوه در دسترس بانک‌ها از این محل، نرخ بازار بین بانکی کنترل گردید و از کانال ۲۱ درصد در تیرماه به محدوده ۲۰ درصد در مردادماه وارد شد. افزایش متناسب و ملایم حجم عملیات بازار باز توسط سیاست‌گذار پولی یکی از عوامل کاهش نرخ بازار بین بانکی در این ماه بوده است.

در مرداد ماه سال ۱۴۰۱، متوسط ماهانه نرخ بازده اوراق مالی اسلامی دولتی با سررسید یک ساله نسبت به ماه قبل تقریباً ثابت (۰.۰۶ واحد درصد کاهش) و برابر با ۲۱.۶۱ درصد بوده است. لیکن متوسط بازدهی اسناد مذکور با سررسیدهای دو و سه‌ساله نسبت به ماه قبل به ترتیب با ۰.۲۳ و ۰.۲۴ واحد درصد افزایش نسبت به ماه قبل به ۲۲.۹۵ و ۲۳.۱۷ درصد رسیده است.

وضعیت منحنی بازده در مردادماه نسبت به تیرماه (نمودار زیر) به گونه‌ای است که نرخ‌های بازده تا سررسید بلندمدت (بالاتر از یک سال) در سطحی بالاتر قرار گرفته است. در مجموع در مردادماه دامنه میانگین نرخ بازده تا سررسید اوراق در دوره‌های زمانی مختلف (اشاره شده بر روی نمودار زیر)، در فاصله (۲۱.۷ تا ۲۳.۱ درصد) قرار داشته که نسبت به تیرماه (دامنه ۲۱.۷ تا ۲۲.۹ درصد) تغییر چندانی نداشته است.

حجم نقدینگی در پایان مردادماه سال ۱۴۰۱ (معادل ۵۴۰۱۷.۹ هزار میلیارد ریال) نسبت به پایان سال ۱۴۰۰ معادل ۱۱.۸ درصد افزایش یافته که در مقایسه با رشد متغیر مذکور در دوره مشابه سال قبل (۱۲.۸ درصد) به میزان ۱.۰ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین، نرخ رشد دوازده‌ماهه نقدینگی در مردادماه ۱۴۰۱ معادل ۳۷.۸ درصد بوده است.

لازم به توضیح است که در حدود ۲.۵ واحد درصد از رشد نقدینگی در دوازده‌ماهه منتهی به پایان مردادماه سال ۱۴۰۱ مربوط به اضافه شدن اطلاعات خلاصه دفترکل دارایی‌ها و بدهی‌های بانک مهر اقتصاد به اطلاعات خلاصه دفترکل دارایی‌ها و بدهی‌های بانک سپه (به‌واسطه ادغام بانک‌های متعلق به نیروهای مسلح در بانک سپه) است و فاقد آثار پولی است. به عبارت دیگر در صورت تعدیل اثرات پوشش آماری مذکور، رشد نقدینگی در پایان مردادماه سال ۱۴۰۱ نسبت به پایان مردادماه سال ۱۴۰۰ معادل ۳۵.۳ درصد خواهد بود.

رشد پایه پولی در دوازده ماهه منتهی به مردادماه سال ۱۴۰۱ به ۳۰.۳ درصد رسید. لازم به ذکر است پایه پولی در پایان مردادماه سال ۱۴۰۱ (معادل ۶۷۲۴.۴ هزار میلیارد ریال) نسبت به پایان سال ۱۴۰۰، رشدی معادل ۱۱.۳ درصد داشته که در مقایسه با رشد متغیر مذکور در دوره مشابه سال قبل (۱۲.۴ درصد) به میزان ۱.۱ واحد درصد کاهش یافته است.

اقدامات بانک مرکزی

اما در مردادماه ۱۴۰۱ با هدف مدیریت نقدینگی بازار بین‌بانکی ریالی، بانک مرکزی در تعامل با بانک‌ها اقدامات اعتباری زیر را انجام داد:

- انجام عملیات بازار باز با موضع توافق بازخرید طی پنج مرتبه حراج به‌ترتیب به ارزش ۵۹۹.۰، ۶۵۰.۱، ۶۹۹.۸، ۷۰۰.۰ و ۶۸۵.۰ هزار میلیارد ریال مجموعاً به ارزش معاملاتی ۳۳۳۳.۹ هزار میلیارد ریال در قالب توافق بازخرید با سررسیدهای ۵، ۷ و ۹ روزه (مانده توافق بازخرید از محل عملیات بازار باز در پایان مرداد ماه معادل ۶۸۵.۰ هزار میلیارد ریال بوده است).

- استفاده بانک‌ها از اعتبارگیری قاعده‌مند در نرخ سقف برای رفع نیازهای نقدینگی طی ۲۱ روز کاری جمعاً به ارزش معاملاتی ۹۱۷.۰ هزار میلیارد ریال (مانده اعتبارگیری قاعده‌مند در پایان مردادماه ۴.۵ هزار میلیارد ریال بوده است).

- در مردادماه سال جاری، طی برگزاری چهار مرحله حراج اوراق مالی اسلامی دولتی، مبلغ ۴۰.۸ هزار میلیارد ریال اوراق مالی اسلامی دولتی توسط بانک‌ها (۵۴.۷ درصد) و ۳۳.۸ هزار میلیارد ریال توسط سایر سرمایه‌گذاران (۴۵.۳ درصد) خریداری شد. لذا در مجموع در این ماه ۷۴.۶ هزار میلیارد ریال اوراق مالی اسلامی دولتی از طریق کارگزاری بانک مرکزی فروخته شد.