محمود خوشدست
حقوقی-وکالت-فضایی- ثبتی- بانکی- ارای وحدت رویه-نظرات مشورتی-اراء محاکم.
مجموعه سوالات حقوق ثبت
الف ) سوال های ثبت املاک
1 - در بعضي از اسناد مالكيت مشاهده ميشود كه حدود ملك مذكور به علائم طبيعي ( از معامله با حق استرداد چیست؟ قبيل كوه يا تپه و غيره ) محدود گرديده كه حدود اربعه با مساحت زمين نيز هم آهنگي ندارد و نتيجتاً موجب اشكالاتي در اعتبار و بهره برداري از آن گرديده است كه اقدامات قانوني ديگر را طلب مي نمايد توضيح دهيد كه مشكل كار چه بوده و از چه طريق و چه مرجع و بچه صورت بايد انجام پذيرد ( منظور از سوال توجيه عملكرد قانوني براي معتبر گرديدن سند رسمي مالكيت است
3- مواردي كه با حكم دادگاه ممكن است سند مالكيت ابطال شود توضيح دهيد ؟
3 - ملك مشاعي داراي چندين مالك مي باشد كه بعضي از مالكين به نسبت سهام خود تقاضاي ثبت سهام خود را نموده اند و مورد تحديد حدود واقع گرديده است و ساير مالكين مشاعي در صورت تمايل براي ثبت سهام و تحديد حدود سهم خود چه مراحلي را بايد سپري نمايند و امتيازاتي كه سهامداران ( مالكين ) قبلي در تقاضاي ثبت سهام ملكي خود بدست آورده اند براي ساير مالكين در تشريفات ثبتي لازم الرعايه مي باشد و اصولاً اسناد مالكيت صادره مالكين مشاعي متضمن چه مفاد مفهومي مي باشد
4 به موجب سند رسمي منافع ۲۰ ساله ملكي به ديگري منتقل گرديد . بعد از انتقال منافع سند مالكيت ملك بنام مالك صادر ميشود در حاليكه حقوق منتقل اليه منافع در آن درج نشده است . شخص اخير الذكر براي حفظ حقوق خود به شما مراجعه ميكند چه اقدامي معمول خواهيد داست ؟
5 )شخصي ملك خود را به ديگري با سند رسمي مي فروشد . خريدار در همان روز به فروشنده وكالت رسمي مي دهد كه بعد از گذشتن ده سال حق دارد با پرداخت ثمن معامله ملك را به خود منتقل نمايد بعد از دو سال وكيل ( فروشنده ) به شما مراجعه ميكند كه موكل ( خريدار ) بموجب اظهار نامه اي او را از وكالت عزل كرده است . چگونه او را راهنمايي مي كنيد
6 ) در يكي از شهرستانهاي كشور كه آگهي ثبت عمومي اعلام گرديده بود آقاي فرامرز نسبت به يك قطعه زمين بي سند خود تقاضاي ثبت نموده و نام وي در دفتر توزيع اظهارنامه ثبت گرديد و بعد از چندي فوت نمود و تنها فرزندش ادامه اقدامات ثبتي را بنام خود ادامه داد . در زمان بررسي تصرفات متقاضي ثبت معلوم گرديد ، شخص بنام جمشيد ، در ملك مذكور خانه ساخته و مدعي است كه زمين را از فرامرز با سند عادي خريداري كرده است ، ولي سند در اختيار او نيست و استشهاديه اي كه او دارد وقوع معامله و تصرفات فعلي او را ثابت مي كند . فرزند آقاي فرامرز شهادت شهود و معامله را تكذيب نمود ، اكنون شما به عنوان وكيل فرزند فرامرز در اين مرحله چه اقدامات ثبتي و حقوقي در جهت حفظ حقوق او مي توانيد ارائه دهيد و به نظر شما اقدامات شما با چه استدلالي در چه مرجعي قابل رسيدگي و اتخاذ تصميم مي باشد ؟
7 ) مالك قطعه زمين پلاك ۹۰ در اجراي مقررات و تشريفات ثبت عمومي تقاضاي ثبت قطعه مذكور را نموده است . م بعد از تقاضاي ثبت زمين پلاك مرقوم ، شهرداري محل به ا نگيزه اين كه طبق طرحي كه بايد اجرا گردد درصدد تعريض خياباني است كه حد خيابان به زمين مالك منتهي مي گردد و نتيجتاً مساحت ۳۰۰ متر از زمين خود را كسر ولي با احداث حصار و ديواركشي آن را درتصرف خود نگهداري مي نمود تا بموقع عقب نشيني نمايد كه متعاقب آن شهرداري تقاضاي ثبت ۳۰۰ متر را تحت پلاك ديگر ، از اداره ثبت نمود و مدتها از اجراي طرح طفره نمود تا اين كه قطع ديوار كشي شده در زمره متروكات شهرداري درآمده اما در اختيار مالك آن باقي مانده است . از يك طرف مالك نسبت به بقيه زمين خود سند مالكيت دريافت نمود و از طرف ديگر مساحت ۳۰۰ متر مربع آن با درخواست ثبت شهرداري مواجه مي باشد . شما بيان داريد وجود عدم اقدام عملي و تقاضاي ثبت شهرداري نسبت بمساحت ۳۰۰ متر چه اقدامي متصور است تا مالك از حقوق قانوني خود برخوردار و استيفاء حق نمايد ؟
8 ) در مناطقي از كشور كه در اجراي مقررا ت ثبت عمومي املاك ميبايد به ثبت برسد توضيح دهيد كه آيا دعوي خلع يد و نيز رفع تصرف عدواني ( اعم از حقيقي و كيفري ) ازمالكين كه املاك آنها مجهول المالك شناخته شده قابليت استماع دارد يا خير ؟
اشاره ای درپاسخ به سوالات
ا ) در اصلاح و تغییر سند مالکیت برابر ماده 45 آیین نامه عمل می شود (ن . ک فصل چهام جزوه )
2) الف اگر ملک خلاف قانون به ثبت رسیده معامله با حق استرداد چیست؟ باشد مثلا بدون انتشار آگهی نوبتی ثبت شده باشد
ب ) در تعارض سند مالکیت
ج ) بند 4 و 6 ماده 25 ق . ثبت
د )تبصره 3 ماده 147
3 )برابر ماده 77 آیین نامه ق . ثبت "در مورد املاک مشاع که قسمتی از آن درخواست ثبت و قبلا تحدید شده چنانچه نسبت به بقیه درخواست ثبت شود تحدید مجدد لازم نیست " و 119 آیین نامه
4 ) رفع اشکال و اشتباه پس از تنظیم سند برابر بند 7 ماده 25 ق . ثبت با هیأت نظارت است و این رأی قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت
5 ) فرض سوال معامله مشمول مقررات معاملات با حق استرداد است و ماده 33 قانون ثبت " نسبت به املاكي كه با شرط خيار يا به عنوان قطعي با شرط نذر خارج و يا به عنوان قطعي با شرط وكالت منتقل شده است و به طور كلي نسبت به املاكي كه به عنوان صلح يا به هر عنوان ديگر با حق استرداد قبل از تاريخ اجراي اين قانون انتقال داده شده اعم از اينكه مدت خيار يا عمل به شرط و به طور كلي مدت حق استرداد منقضي شده يا نشده باشد و اعم از اينكه ملك در تصرف انتقال دهنده باشد يا در تصرف انتقال گيرنده حق تقاضاي ثبت با انتقال دهنده است مگر .." و برابر تبصره 1 - آن "كليه معاملات با حق استرداد ولو آنكه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جميع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود.اعم از اينكه معامله بين متعاملين محصور بوده و يا براي تامين حق استرداد اشخاص ثالثي را به اين نحو كان مداخله داده باشند."
در معاملات شرطی هم مانند معامله رهنی خریدار فقط طلبکار فروشنده محسوب می شود و می تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجراییه و فروش بیع شرطی کند لذا معاملات شرطی و خیاری باعث اتقال مالکیت به خریدار نمی شود .
6 ) اگر متقاضی ثبت پس از تقاضا و قبل از ثبت ملک آن را منتقل کند وظایفی برای طرفین انتقال و اداره ثبت مطرح است مواد 41 تا 43 ق . ثبت مقرر داشته است .
1 )انتقال با سند رسمی است و اعتراض نشده است
2 )انتقال با سند رسمی است و اعتراض شده است
3 )انتقال با سند عادی است و اعتراض نشده است
4 )انتقال با سند عادی است و اعتراض شده است
فرض 1و2 مصداق سوال نیست در حالت سوم برابر مواد 41 و43 انتقال دهنده (فرامرز ) مکلف بوده است تا 10 روز از تاریخ انتقال شخصا یا با وکیل در اداره ثبت حاضر و معامله را کتبا اطلاع دهد و اگر اطلاع نمی داد چنانچه مدت اعتراض باقی بود جمشید می توانست با اظهار نامه به مرحوم فرامرز اخطار می کرد اگر فرامرز ظرف 10 روز از ابلاغ اخطار تصدیق می کرد ملک به نام جمشید ثبت شده بود و اگر فرامرز تصدیق نمی کرد ملک به نام فرامرز ثبت می شد و جمشید می توانست طبق مواد 114 و 105 ق. ثبت او را تعقیب کیفری کند در مورد سوال با فوت جمشی منتفی است جمشید تعقیب کیفری منتفی است با این حال طبق ماده 114 حق تقدیم دادخواست برای جمشید علیه وارث فرامرز برای خسارات و نیز عین زمین در صورت اثبات باقی است
اگر مورد چهارم مفروض باشد طبق ماده 42 ق ثبت فرامرز مکلف بوده جمشید را از وجود معترض مطلع کند و ظرف 10 روز معترض را با اظهار نامه از وقوع معامله مطلع کند و الا مسوول خساراتی بود که از تخلف او بر جمشید یا معترض وارد می شد و مادام که ضرر جبران نشده به تقاضای آنها در توقیف می ماند .
7 )پلاک 90 در جزیان ثبت می باشد وفق آیین نامه ق . ثبت اداره ثبت پس از اطلاع و رسیدگی باید مراتب را در دفتر توزیع اظهار نامه و پرونده قید نماید .
8 ) دعوی خلع يد پذیرفته نیست اما رفع تصرف عدواني با توجه به تصرف پذیرفته می شود .
ب ) نمونه سوالات اجرای اسناد
۱ - شخصي در سند شرطي وجه بدهكاري خود را به صندوق ثبت توديع نموده و قبض آنرا به دفترخانه ارائه كرده و سردفتر سند شرطي را فسخ نمود اما بعداً در اثر تسامح سردفتر و عدم اعلام فسخ به وثيقه گيرنده نامبرده مبادرت به صدور اجرائيه ، و ملك مذكور به مزايده فروخته شد و سند انتقال به برنده مزايده داده شد توضيح دهيد كه چگونه با پرداخت بدهي ، ملك مذكور مورد مزايده و انتقال سند به شخص ثالث گرديده است در وضعيت حاضر و ظهور اسناد معارض به چه صورت قابل حل مي باشد
2 )براي اجراي اجرائيه سندي ذمه اي با معرفي بستانكار چند دستگاه يخچال موجود در پاركينگ ساختمان محل مسكوني بدهكار توقيف ميشود . مستاجر طبقه ديگر ساختمان مزبور به شما مراجعه و با ارائه مداركي خود را مالك بخچالهاي مزبور معرفي مينمايد . در صورتيكه صحت اظهارات او را احراز و مدارك او را كافي دانستيد براي رفع توقيف چه اقدامي انجام ميدهيد و چه مراحلي ممكن است شكايت شما طي نمايد ؟
سوال3 - بستانكاري عليه احمد اجرائيه اي دائر به مطالبات رسمي خود صادر كرده كه منجر به توقيف و بازداشت سرقفلي يكي از مغازه هاي بدهكار گرديده و بعداً به مرحله مزايده و صورتجلسه اتمام مزايده به نفع بستانكار گرديده است كه در اثر اعتراض بدهكار عمليات اجرایي ابطال شده است در صورتيكه ابطال عمليات اجرایي را قابل توجه مي دانيد مرجع صالح به رسيدگي و علت ابطال عمليات اجرائي را تعيين و بيان داريد .
4 )طلبكاري براي وصول طلب خود در سند رسمي بمبلغ ۵ ميليون تومان با احتساب خسارات مبادرت به صدور اجرائيه نمود كه با ارسال اجرائيه به اداره اجراي ثبت و قبل از ابلاغ اجرائيه ، مديون اعلام كرد كه تغيير اقامتگاه داده و در جيرفت زندگي ميكند و در جيرفت شناخته نشد و مجدداً نشاني ديگري معرفي كرد كه شناخته نشد و سرانجام بعد از اعاده آن به اجرا ، دستور ابلاغ اجرائيه طبق مفاد سند رسمي مقررات قانوني در تهران صادر شد كه با ابلاغ معامله با حق استرداد چیست؟ اجرائيه در تهران ، يكباب خانه مالك كه در اجاره ثالث بود توقيف گرديد و آگهي مزايده براي وصول طلب صورت گرفته كه بدهكار به عمليات اجرائي اعتراض كرد و در اعتراضنامه خود نوشت كه اولاً : اجراي ثبت با قبول محل اقامتگاه او در جيرفت و ديگر شهرها موافقت نموده كه بايد در آن محل ابلاغ مي گرديد و ثانياً : توقيف خانه بازداشتي و وجود مستاجر در آن در آگهي مزايده قيد نگرديده است كه اداره ثبت اعتراض را وارد دانست و بعد از اعتراض طلبكار به نظريه اداره ثبت ، هيات نظارت نظريه اداره ثبت را قانوني ندانست و با نقض نظريه و قبول عمليات ثبتي ، با اعتراض بدهكار ، پرونده به شوراي عالي ثبت ارسال گرديد . اگر شما مورد مشورت و يا وكيل بدهكار باشيد آيا وكالت بدهكار را قبول مي نمائيد يا نه ، استدلال شما چه خواهد بود .
5 )علی در 1/7/80 منزل مسکونی خود را طی معامله با حق استرداد مبلغ ده میلیون تومان به احسان می فروشد و تمام ثمن را دریافت می کند و ضمن عقد شرط می شود اگر فروشنده تا 1/7/81 معادل ثمن به اضافه 30 درصد به خریدار مسترد شود معامله منفسخ و مبیع به فروشنده مسترد شود در 1/10/80 طی قراردادی رسمی حق استردادقرارداد فوق را اسقاط می نمایند پاسخ دهید
1) ماهیت قرارداد فوق چیست ؟
2) علی از قرارداد اسقاط حق استرداد منصرف است چه اقدامی می تواند انجام دهد ؟
اشاره ای در پاسخ به سوالات :
1) با پرداخت وجه بدهي و تودیع قبض ان به دفتراخانه و فسخ سند در دفتر موجبی برای صدور اجراییه باقی نمی ماند و ظهور سند معارض در بسیار بعید است و در صورت بروز این حالت هیأت نظارت سند معارض را تشخیص خواهد داد و سپس موضوع در دادگاه قابل رسیدگی است .
2) برابر ماده۶۶ ـ هرگاه نسبت به اشيائي كه بازداشت معامله با حق استرداد چیست؟ ميشود اشخاص ثالث اظهار حقي نمايند مامور اجرا اسم مدعي و چگونگي اظهار را قيد ميكند و طبق ماده۹۶ـ هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده (اعم از منقول و يا غيرمنقول) اظهارحقي نمايد در موارد زير از مزايده خودداري ميشود:
۱ـ در موردي كه متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول كند.
۲ـ در موردي كه شخص ثالث سند رسمي مقدم بر تاريخ بازداشت ارائه كند مبني بر اينكه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و يا رهن يا وثيقه طلب اوست.
۳ـ در صورتي كه مال قبل از تاريخ بازداشت به موجب قرار تامين يا دستور اجراي دادگاه يا اجراي ثبت بابت طلب معترض توقيف شده‌باشد.
۴ـ هرگاه شخص ثالث حكم دادگاه اعم از قطعي يا غيرقطعي بر حقانيت خود ارائه كند.
۵ ـ در صورتي كه قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضاي ثبت به عنوان ملكيت يا وقفيت شده‌باشد.
۶ ـ در موردي كه بر اثر شكايت معترض موضوع قابل طرح در هيات نظارت يا شوراي عالي ثبت تشخيص شده‌باشد.
در مورد بندهاي ۱و ۲ و نيز در مورد بند ۴ در صورت وجود حكم قطعي از مال رفع بازداشت ميشود و در ساير موارد ادامه عمليات اجرائي موكول به اتخاذ تصميم نهائي عليه معترض در مراجع مربوط خواهدبود
اگر مستأجر با سند عادی (فاکتور فروش ) مدعی مالکیت شود مشمول بند 6 ماده 96 می شود و می تواند شکایت را به رییس ثبت محل ارایه دهد و . ( ن .ک ماده 169 آ. اجرا )
3 ) برابر ماده۵۴ ـ بازداشت حقوق مديـون نسبـت به سرقفلي جايز است لكن مزايـده آن به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست در صورت بازداشت منافع يا سرقفلي مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتي و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمي مربوطه اعلام مي‌گردد.
بنابر این و با توجه به رأی وحدت 1779 ، 12/7/71 رویه شورای عالی ثبت مزايـده سر قفلی مغایر منافع اشخاص ثالث است و جايز نيست. لذا شکایت از دستور اجراست و در صلاحیت رییس ثبت محل و سپس عیأت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد (ماده 169 آ. اجرا )
4 ) برابر ماده۱۸ـ هرگاه محل اقامت متعهد در سند تعيين نشده يا محلي كه تعيين گرديده موافق با واقع نباشد و يا به جهاتي محل مزبور از بين رفته و اساساً شناخته نشود اجرائيه يا اخطاريه ظرف ۲۴ ساعت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار محل و اگر در محل روزنامه نباشد، در روزنامه كثيرالانتشار نزديك‌ترين محل فقط يك مرتبه آگهي خواهدشد و در آگهي مزبور بايد تصريح شود كه ظرف ده روز پس از انتشار آگهي عمليات اجرائي جريان خواهد يافت و در صورتي كه متعهدله، متعهد را معرفي نمايد اجرائيه طبق مقررات ابلاغ واقعي خواهد شد.
در فرض سوال مقررات رعایت نشده و اعتراض مدیون طبق ماده 169 رسیدگی می شود .
برابر ماده۱۲۱ آیین نامه اجرا باید مطالبی از جمله در اجاره بودن آن قید شود لذا اگر اجاره رسمی باشد اعتراض مدیون وارد است که رییس ثبت به ان رسیدگی می کند اما اگر اجاره عادی باشد اعتراض وارد نیست و عملیات اجرا ادامه می یابد وطبق تبصره ماده۱۲۵ ـ هرگاه آگهي مزايده برخلاف ماده ۱۲۱ الي ۱۲۴ باشد قبل از تنظيم و امضاء صورتمجلس مزايده به دستور رئيس ثبت آگهي تجديد مي‌گردد .
5 )ماهیت حقوقی قرارداد بیع شرط ماده 33 قانون ثبت است (معامله با حق استرداد )
با توجه به ماده 39 ق . ثبت : حقوقي كه در مواد 33 و 34 و 37 و 38 براي انتقال دهنده مقرر است قبل از انقضاي مدت حق استرداد قابل اسقاط نيست هر قرارداد مخالف اين ترتيب باطل و كان لم يكن خواهد بود خواه قبل از اين قانون باشد خواه بعد و عم از اين كه به موجب سند رسمي باشد يا غير رسمي. لذا حق استرداد قابل اسقاط نیست.
دانلود کتاب معاملات با حق استرداد
فهرست مطالب
پیشگفتار
فصل اول
كليات
گفتار اول: بررسی و شناخت انواع معاملات وثیقه ای
بند اول : تعریف معامله
بند دوم : تعریف وثیقه
بند سوم : تعریف معاملات وثیقه ای
بند چهارم : عناصر معاملات وثیقهای
گفتار دوم : تحلیل انواع معاملات وثیقهای
بند اول : معاملات رهنی
بند دوم : معاملات شرطی
بند سوم : بیع شرط معامله با حق استرداد چیست؟
گفتار سوم : شرایط اساسی معاملات با حق استرداد
بند اول : اهلیت داشتن
بند دوم : معاملات با حق استرداد ورشکسته
بند سوم : عین بودن مورد معامله
گفتار چهارم : صور احتمالی حق استرداد
بند اول : خیار شرط
بند دوم : شرط وکالت
بند سوم : شرط نذر خارج
بند چهارم : حق استرداد به طور کلی
فصل دوم
تحلیل و واکاوی حقوقی معاملات با حق معامله با حق استرداد چیست؟ استرداد
گفتار اول : بررسی ماهیتی و معنایی معامله با حق استرداد
بند اول : از نگاه قانون
گفتار دوم : اوصاف حقوقی معاملات با حق استرداد
بند اول : مفروض قانونگذار بودن
بند دوم : تحمیلی بودن
بند سوم : ماهیت مختلط استقراضی- وثیقه ای
بند چهارم : معوض بودن
بند پنجم : لازم بودن
بند ششم : تجزیه ناپذیر بودن
بند هفتم : تبعی نبودن
بند هشتم : قابل معامله با حق استرداد چیست؟ استرداد بودن یکی از عوضین
گفتار سوم : ارکان معاملات با حق استرداد
بند اول : معامله تملیکی باشد
بند دوم : معامله معوض باشد
بند سوم : حق استرداد
گفتار چهارم : بررسی شباهت و تفاوت های معاملات با حق استرداد با مفاهیم مشابه
بند اول : معامله با حق استرداد و رهن
بند دوم : معامله با حق استرداد با وثایق دیون احتمالی و آینده
بند سوم : معامله با حق استرداد و بیع شرط
بند چهارم : معاملۀ با حق استرداد مکرر (رهن مبیع شرطی)
گفتار پنجم : آثار معامله با حق استرداد
بند اول : اثر وثیقه ای
بند دوم : اثر انتقال منافع از زمان عقد
بند سوم : آیا طرف معامله با حق استرداد حق مراجعه به اموال دیگر مدیون را دارد؟
بند چهارم : نظر شورای نگهبان پیرامون ماده ق.ث.
فصل سوم
تحلیل حقوقی معاملات با حق استرداد و بررسی تطبیقی آن در نظام حقوقی انگلیس
گفتار اول : بررسی تطبیقی ضمانت اجراهای قراردادی
بند اول : تعیین زمان انتقال مالکیت موجد حق استرداد
بند دوم : مکانیسمهای استرداد در معاملات غیرمشروط
بند سوم : حق استرداد در صورت نقض اساسی
بند چهارم : حق استرداد در دکترین تحول اوضاع و احوال قرارداد
بند پنجم : حق استرداد در بیع مشروط
گفتار دوم : تضمین کالا در قرارداد
بند اول : ورود شرط تضمین کالا به قلمرو قرارداد
بند دوم : مقررات تجارتی استرداد در ارتباط با تضمین کالا
منابع و مآخذ
فسخ بیع و استرداد مبیع
تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ، موضوع مذاکرات هیات عمومی دیوان عالی کشور، که منجر به صدور رای وحدت رویه قضائی شماره 810 مورخ 04/03/1400 گردید، می باشد.
از شرطهای معمول مندرج در مبایعه نامه، شرط فاسخ است. اگر هر یک از اقساط معامله، در زمان مقرر پرداخت نشود، بیع فسخ و مبیع مسترد می شود. این شرط فروشنده را مطمئن می کند که اگر در موعد مقرر پول ملک یا مال خود را نگیرد، امکان استرداد مال را دارد.
اما قبل از بازپس گیری مبیع، باید تکلیف فسخ قرارداد مشخص شود.
اگر شرط فاسخ در مبایعه نامه نباید چه خواهد شد؟
بهترین وکیل ملکی تهران پاسخ می دهد.
در صورت عدم درج چنین شرطی از سوی فروشنده و یا اسقاط کافه خیارات، امکان به هم زدن معامله و فسخ آن وجود ندارد. در این حالت فروشنده باید دادخواست مطالبه ثمن معامله را تقدیم دادگاه نماید.
صرف چندین سال وقت و هزینه های دادرسی و سایر هزینه ها و شاید عدم امکان وصول طلب از عواقب ناگوار تنظیم مبایعه نامه بدون حضور وکیل تخصصی دعاوی ملکی است.
در صورت وجود شرط فاسخ، اهرم فشاری بر روی خریدار است تا ثمن معامله را پرداخت کند و یا ملک و مال را به صاحبش مسترد کند.
آیا شرط فاسخ همان شرط انفساخ است؟
وکیل محمد رضا مهری معتقد است، ماهیت شرط فاسخ خیار تخلف از شرط است. در صورت تخلف خریدار، فروشنده اختیار اعلان فسخ قرارداد را پیدا می کند. اما در شرط انفساخ، به محض تخلف خریدار، از پرداخت به موقع ثمن، عقد بیع خود به خود، فسخ شده و نیازی به اعلان فسخ از سوی فروشنده نیست.
پس در هنگام عمل به شرط فاسخ باید حتما مراتب اراده فروشنده بر فسخ معامله اعلام شود. در رویه عملی نیز دادخواست تنفیذ و تایید فسخ بعد از اعلام رسمی از طریق اظهارنامه، تقدیم دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می شود. فسخ بیع و استرداد مبیع
تاثیر اعلام فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ چیست؟
در این موضوع دو نظر مختلف وجود داشت. عده ای معتقد بودند با توجه به انتقال مبیع توسط خریدار به شخص ثالث، استرداد مبیع قابل قبول نیست. به عقیده این عده، به دلیل انتقال بعدی، مبیع در حکم تلف است. لذا فروشنده فقط می تواند برای مثل یا قیمت به خریدار رجوع کند.
دسته دوم معتقدند، با انتقال مبیع از سوی خریدار به شخص ثالث، مبیع قابل استرداد است. چرا که شرط فسخ و استرداد مبیع مورد توافق طرفین است. لذا دلیلی بر عدم تبعیت از این شرط وجود ندارد. حتی اگر شخص ثالث با حسن نیت و بدون اطلاع از حق فسخ، اقدام به خریداری ملک نموده باشد، صرف عدم اطلاع وی، نمی توان حق مقدم بایع را در معامله نادیده گرفت و حق موخر را ترجیح داد.
عقد بیع
دیوان عالی کشور در سال 1400 با صدور رای وحدت رویه مشکل را حل کرد. در ادامه به رای وحدت رویه فسخ و استرداد مبیع خواهیم پرداخت.
تنظیم قرارداد خرید ملک بدون دقت نظر در اینگونه موارد و بدون انجام مشاوره حقوقی فنی و دقیق با وکیل تخصصی ملک، موجب بروز این مشکلات خواهد شد.
بسیاری از مراجعین به دفتر وکالت محمد رضا مهری، که در بنگاه مشاورین املاک اقدام به تنظیم قرارداد خرید ملک نموده اند با این مشکل مواجه شده بودند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ ـ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.
اختیار فسخ معامله در قانون مدنی
در قانون مدنی ایران به پیروی از کتب فقهی یک نظریه عمومی برای خیارات ایجاد شده است که در قوانین سایر کشورها همانند آن وجود ندارد.
فسخ عقد
فسخ عبارت از بر هم زدن عقد لازم، در مواردی است که قانون اجازه می‌دهد. فسخ مانند اسقاط خیار و التزام به عقد از ایقاعات است و بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق می‌شود.
انواع خیارات
در ماده 396 قانون مدنی 10 نوع خیار ذکر شده است که برخی از این خیارات به شرح ذیل است.
خیار مجلس: اختیار برهم زدن بیع تا زمانی که دو طرف در کنار هم هستند و از هم جدا نشده‌اند.
خیار حیوان: اختیار فسخ معامله خرید حیوان برای مشتری تا سه روز پس از عقد.
خیار شرط: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف یا شخص ثالثی در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد. چنانچه این اختیار فسخ معامله ناشی از شرط مقرر بین طرفین عقد باشد، آن را «خیار شرط» می‌نامند، همانطور که ممکن است به هر یک از علل مقرر در ماده 396 قانون مدنی ایجاد شود.
این در حالی است که خیارات دیگر مانند خیار مجلس، حیوان و عیب به حکم قانون به وجود می‌آیند، بدون اینکه توافق طرفین نقشی در آنها داشته باشد اما خیار شرط در نتیجه توافق و تلاقی اراده طرفین در ضمن عقد ایجاد می‌شود.
خیار تأخیر ثمن: اختیار در فسخ معامله بر اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ بیع.
خیار رویت و تخلف وصف: خیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده است، مال را خریده باشد و موضوع معامله دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد.
خیار غبن: اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن (ضرر و زیان) فاحش شده است.
خیار عیب: اختیار فسخ معامله به دلیل عیبی که در مبیع بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته است.
خیار تدلیس: اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد.
برخی احکام خیارات
منظور از احکام خیارات، احکامی است که در همه خیارات جاری و ساری است. در غیر این صورت، هر یک از خیارات احکام خاص خود را دارند، مانند خیار مجلس، حیوان و غبن؛ و چون این احکام بر همه خیارات جاری می‌شوند، می‌توان آنها را قواعد حاکم بر خیارات نامید که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌شود.
ایجاد بیشتر خیارات در اثر عقد
خیار در اثر عقد به وجود می‌آید و حقی است که در اثر آن یکی از متعاملین یا هر دوی آنها می‌توانند عقد لازم را بر هم بزنند و آن را فسخ کنند. (عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معین)
حق مزبور با عقد به وجود می‌آید مگر در خیار تأخیر ثمن، خیار تفلیس و خیار تخلف شرط که سبب پیدایش هر یک از آنها پس از عقد است که به ارایه تعریفی کوتاه از هر یک از این خیارات می‌پردازیم:
خیار تفلیس: مقنن در ماده 380 قانون مدنی در معرفی خیار تفلیس بیان می‌کند: «در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد، بایع (فروشنده) حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد، می‌تواند از تسلیم آن امتناع کند».
خیار تأخیر ثمن: اختیار در فسخ معامله بر اثر پرداخت نشدن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ بیع.
خیار تخلف شرط: سومین خیار معین است. یعنی خیاری که به موجب شرط ایجاد می‌شود و مستقیماً ناشی از اراده طرفین است. حق فسخ ناشی معامله با حق استرداد چیست؟ از شرط در معامله است و همانطور که تراضی (توافق) کردند که عقد را محقق کنند، تراضی می‌کنند که آن را از بین ببرند.
وجود خیار در بیع مانع از تملیک مبیع به وسیله عقد نمی‌شود
خیارات مختلف، ممکن است در یک عقد به وجود آیند. به عنوان مثال خیار مجلس و خیار حیوان در بیع حیوان بلافاصله پس از عقد به وجود می‌آیند. در این صورت می‌توان برای فسخ عقد به یکی از خیارات یا تمامی خیاراتی که در عقد موجود است، متوسل شد و هر گاه یکی از آنها به جهتی از جهات ساقط شد، می‌توان بقیه خیارات را اعمال کرد.وجود خیار در بیع مانع از تملیک مبیع به وسیله عقد نمی‌شود. در اثر عقد بیع، مشتری مالک مبیع می‌شود و این امر در تمامی اقسام بیع مانند مطلق، مشروط و خیاری یکسان است.
تزلزل مالکیت مشتری نسبت به مبیع در بیع خیاری
قانونگذار در ماده 364 قانون مدنی می‌گوید: «در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار.»
در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت به مبیع (مال مورد معامله) در مدت خیار متزلزل است. بدین جهت به دستور ماده 460 قانون مدنی، در بیع شرط، مشتری نمی‌تواند تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال را در مبیع اعمال کند.
انتقال خیار به وسیله عقد
خیار حقی مالی برای صاحب خیار است و می‌تواند به جهتی از جهات که خیار بر علیه او است، آن را واگذار کند، مانند آنکه خیار را مورد صلح قرار دهد. نتیجه انتقال خیار برای کسی که خیار علیه او است، آن است که منتقل‌الیه مالک خیار می‌شود و می‌تواند عقد را فسخ یا خیار را ساقط کند.
خیار قابل انتقال به شخص ثالث نیست زیرا از خیار فسخی که متعالمین یا یکی از آنها دارد، شخص ثالث منتفع نمی‌شود.
انتقال خیار به وسیله ارث
طبق صریح ماده 445 قانون مدنی، هر یک از خیارات بعد از فوت، به وارث منتقل می‌شود. زیرا خیار حقی مالی است و مانند اموال دیگر متوفی در اثر فوت به وارث منتقل می‌شود.
در دو مورد زیر خیار به ورثه منتقل نمی‌شود:
الف) در صورتی که شرط خیار، مقید به مباشرت شخص باشد که به دستور ماده 446 به ورثه منتقل نمی‌شود.
ب) در صورتی که شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرار داده شده است، به دستور ماده 447 به ورثه مشروط له منتقل نمی‌شود.
امضای عقد و اسقاط حق خیار
حق خیار از حقوق مالی بوده و حقوق مالی قابل اسقاط است؛ زیرا مالک می‌تواند هر گونه تصرفی در ملک خود داشته باشد. بنابراین می‌توان خیار را پس از عقد ساقط کرد. هرگاه خیار موجود نشده باشد، نمی‌توان آن را ساقط کرد.
فوری بودن خیار
دارنده حق خیار نمی‌تواند در اعمال آن چندان تأخیر کند که موجب زیان طرف خود شود. البته این امر در خیاراتی است که تأخیر در اعمال آن موجب توجه زیان به طرف می‌شود. در غیر این صورت در خیاراتی که زیانی از تأخیر به طرف وارد نمی‌شود، دارنده خیار معامله با حق استرداد چیست؟ می‌تواند تا مدتی که می‌خواهد اعمال خیار را به تأخیر بیندازد.
اقسام بیع – فروشگاه علوی پور
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور معنای بیع
بیع به جهات مختلف به چند نوع تقسیم می‌شود که در ذیل آورده می‌شود.
۶ – بیع دَیْن به دین
۷ – بیع دین به عین
۱۴ – بیع مالَمْ یُقْبَض
۱۵ – بیع مالیس عندک
۱۹ – بیع مسلوب المنفعه
۲۴ – بیع مُلامسه
۲۵ – بیع مُنابذه
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور
اقسام بیع حقوق دانشگاه رشته دانشجو تحقیق مقاله رساله پایان نامه سمینار دادگاه دَیْن به دین دین به عین فروشگاه علوی پور
احکام بیع
انواع مبیع در عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ارکان بیع
شرایط صحت بیع صرف
بایع و مبیع چیست
بیع عین معین
بیع حال
احکام بیع در قانون مدنی
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
بیع شرط در رویه قضایی
مقاله بیع شرط
حکم شرعی خرید و معامله با حق استرداد چیست؟ فروش زمین
بیع شرط به زبان ساده
آثار بیع در قانون مدنی
بیع شرط در قانون مدنی
خیارات در قانون مدنی
شرایط صحت عقد بیع
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تسلیم در قانون مدنی
نمونه رای معامله با حق استرداد
مقایسه بیع شرط و معامله با حق استرداد
نظریه مشورتی معامله با حق استرداد
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
جزوه معاملات با حق استرداد
نمونه قرارداد معامله با حق استرداد
بیع شرط و معاملات با حق استرداد با تاکید بر رویه قضایی
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط با مثال
حق استرداد در حقوق ایران
مقاله بیع شرط
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط در رویه قضایی
نمونه رای معامله با حق استرداد
بیع مشروط
بیع شرط در فقه
انواع بیع
شرایط صحت عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ثمن در عقد بیع
احکام بیع
شرایط متعاقدین در عقد بیع
بیع در لغت و اصطلاح
مقاله عقد بیع
اوصاف مبیع را نام ببرید
شرایط متعاقدین در عقد بیع
ثمن در عقد بیع
آثار عقد بیع
اوصاف عقد اجاره
شرایط عقد بیع
ارکان عقد بیع
اوصاف مورد معامله
احکام بیع
انواع مبیع در عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ارکان بیع
شرایط صحت بیع صرف
بایع و مبیع چیست
بیع عین معین
بیع حال
احکام بیع در قانون مدنی
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
بیع شرط در رویه قضایی
مقاله بیع شرط
حکم شرعی خرید و فروش زمین
بیع شرط به زبان ساده
آثار بیع در قانون مدنی
بیع شرط در قانون مدنی
خیارات در قانون مدنی
شرایط صحت عقد بیع
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تسلیم در قانون مدنی
نمونه رای معامله با حق استرداد
مقایسه بیع شرط و معامله با حق استرداد
نظریه مشورتی معامله با حق استرداد
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
جزوه معاملات با حق استرداد
نمونه قرارداد معامله با حق استرداد
بیع شرط و معاملات با حق استرداد با تاکید بر رویه قضایی
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط با مثال
حق استرداد در حقوق ایران
مقاله بیع شرط
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط در رویه قضایی
نمونه رای معامله با حق استرداد
بیع مشروط
بیع شرط در فقه
انواع بیع
شرایط صحت عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ثمن در عقد بیع
احکام بیع
شرایط متعاقدین در عقد بیع
بیع در لغت و اصطلاح
مقاله عقد بیع
اوصاف مبیع را نام ببرید
شرایط متعاقدین در عقد بیع
ثمن در عقد بیع
آثار عقد بیع
اوصاف عقد اجاره
شرایط عقد بیع
ارکان عقد بیع
اوصاف مورد معامله
احکام بیع
انواع مبیع در عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ارکان بیع
شرایط صحت بیع صرف
بایع و مبیع چیست
بیع عین معین
بیع حال
احکام بیع در قانون مدنی
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
بیع شرط در رویه قضایی
مقاله بیع شرط
حکم شرعی خرید و فروش زمین
بیع شرط به زبان ساده
آثار بیع در قانون مدنی
بیع شرط در قانون مدنی
خیارات در قانون مدنی
شرایط صحت عقد بیع
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تسلیم در قانون مدنی
نمونه رای معامله با حق استرداد
مقایسه بیع شرط و معامله با معامله با حق استرداد چیست؟ حق استرداد
نظریه مشورتی معامله با حق استرداد
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
جزوه معاملات با حق استرداد
نمونه قرارداد معامله با حق استرداد
بیع شرط و معاملات با حق استرداد با تاکید بر رویه قضایی
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط با مثال
حق استرداد در حقوق ایران
مقاله بیع شرط
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط در رویه قضایی
نمونه رای معامله با حق استرداد
بیع مشروط
بیع شرط در فقه
انواع بیع
شرایط صحت عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ثمن در عقد بیع
احکام بیع
شرایط متعاقدین در عقد بیع
بیع در لغت و اصطلاح
مقاله عقد بیع
اوصاف مبیع را نام ببرید
شرایط متعاقدین در عقد بیع
ثمن در عقد بیع
آثار عقد بیع
اوصاف عقد اجاره
شرایط عقد بیع
ارکان عقد بیع
اوصاف مورد معامله
احکام بیع
انواع مبیع در عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ارکان بیع
شرایط صحت بیع صرف
بایع و مبیع چیست
بیع عین معین
بیع حال
احکام بیع در قانون مدنی
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
بیع شرط در رویه قضایی
مقاله بیع شرط
حکم شرعی خرید و فروش زمین
بیع شرط به زبان ساده
آثار بیع در قانون مدنی
بیع شرط در قانون مدنی
خیارات در قانون مدنی
شرایط صحت عقد بیع
تفاوت بیع شرط و معامله با حق استرداد
انواع بیع
نمونه رای بیع شرط
تسلیم در قانون مدنی
نمونه رای معامله با حق استرداد
مقایسه بیع شرط و معامله با حق استرداد
نظریه مشورتی معامله با حق استرداد
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
جزوه معاملات با حق استرداد
نمونه قرارداد معامله با حق استرداد
بیع شرط و معاملات با حق استرداد با تاکید بر رویه قضایی
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط با مثال
حق استرداد در حقوق ایران
مقاله بیع شرط
شرط نذر خارج چیست
بیع شرط در رویه قضایی
نمونه رای معامله با حق استرداد
بیع مشروط
بیع شرط در فقه
انواع بیع
شرایط صحت عقد بیع
اوصاف عقد بیع
ثمن در عقد بیع
احکام بیع
شرایط متعاقدین در عقد بیع
بیع در لغت و اصطلاح
مقاله عقد بیع
اوصاف مبیع را نام ببرید
شرایط متعاقدین در عقد بیع
ثمن در عقد بیع
آثار عقد بیع
اوصاف عقد اجاره
شرایط عقد بیع
ارکان عقد بیع
اوصاف مورد معامله
معنای بیع ، معنای بیع ، معنای بیع ، معنای بیع ، معنای بیع ،
اقسام بیع
احکام بیع
انواع بیع در متون فقه 1
بیع چیست و انواع آن
کدام بیع باطل است
شروط بیع
اقسام بیع در قانون مدنی
بیع نسیه
انواع بیع در بانکداری
اقسام بیع
احکام بیع
انواع بیع در متون فقه 1
بیع چیست و انواع آن
کدام بیع باطل است
شروط بیع
اقسام بیع در قانون مدنی
بیع نسیه
انواع بیع در بانکداری
اقسام بیع
احکام بیع
انواع بیع در متون فقه 1
بیع چیست و انواع آن
کدام بیع باطل است
شروط بیع
اقسام بیع در قانون مدنی
بیع نسیه
انواع بیع در بانکداری
دیدگاه شما